Les critères de choix du terrain pour une construction

Tous les terrains ne peuvent pas recevoir tous les projets immobiliers. Dès lors, une sélection doit s’effectuer pour pouvoir trouver le terrain qui pourra répondre au projet, et qui, de plus, saura le performer.

Mais choisir un terrain ne se fait pas à l’aveugle, et il existe non seulement des lois d’urbanisme, mais également des professionnels dont les conseils sont précieux. Le terrain est également inhérent aux souhaits et envies du futur propriétaire. Pour cela, il lui appartient de réussir à hiérarchiser ses envies et besoins pour être sur de faire le bon choix.

Le droit foncier en France

Dans un premier temps, il convient de s’assurer que le sol du terrain envisagé est bien constructible. Que ce soit pour accueillir une construction de maison ou celle d’un bien immobilier destiné à la location, la parcelle de terrain doit être répertoriée au sein du PLU comme étant « constructible ». En général, elle est identifiée par une appellation de type UCA ou U. Pour s’en assurer, il suffit d’interroger le service d’urbanisme de la commune ou même de trouver l’extrait cadastral du PLU sur internet s’il est disponible.

Le PLU répertorie l’ensemble des zones foncières et permet, selon l’emplacement envisagé, de déterminer si le terrain peut recevoir :

• un projet de maison d’habitation ;
• un projet d’activité professionnelle ou agricole ;
• une construction publique ou d’intérêt collectif ;
• etc.

Il convient donc de toujours s’interroger sur le critère légal du terrain envisagé. Bâtir une maison sur un terrain non destiné à cela revient à construire sans autorisation et expose à des risques d’amende, de prison, de démolition et de remise en état aux frais du propriétaire.

Les terrains qui comportent un danger

En France, les terrains qui comportent des risques identifiés (inondations, sécheresse, risque industriel, etc.) sont normalement répertoriés au sein des plans de prévention (PPRN, PPRM, PPRT) disponibles à la mairie ou sur internet.

Les terrains potentiellement trop exposés aux risques sont dès lors classés comme inconstructibles. Bien que le caractère imminent du risque ne soit pas toujours évident, il est normal qu’il ne soit pas constructible pour la sécurité des personnes.

Zoom sur les terrains constructibles

Parmi les terrains qui restent favorables pour accueillir un projet de construction de maison ou de bien immobilier à usage d’habitation, il faut encore savoir faire le tri parmi d’autres critères plus qualitatifs.

La nature du sol

La nature du sol d’un terrain peut varier selon la géographie du lieu. Toutes les régions ne se valent pas en France et les différences entre un sol de roche montagneux et un sol sableux de bord de mer n’échapperont à personne. Ainsi, les fondations d’une maison doivent correspondre à la nature du terrain et la construction globale doit correspondre elle-même aux fondations. C’est un ensemble qui se doit d’être cohérent sous peine de faiblesses structurelles en devenir.

La surface et l’emplacement

On pense instinctivement qu’un grand terrain, c’est bien. Idéalement proche de toutes les commodités, c’est encore mieux. Certes, le constat est tentant, mais la réalité des terrains constructibles en France est souvent autre. Les tendances urbanistiques actuelles visent majoritairement à réduire les superficies et à favoriser les constructions en lotissement. Alors, si l’emplacement de rêve se résume en un grand terrain isolé de tous, mais pas de tout (proximité d’école, de supermarchés, etc.), il faut s’attendre à des prix plus conséquents dus à la rareté du bien en question.

Par ailleurs, selon les zones géographiques, le prix d’un terrain constructible d’une superficie équivalente variera énormément selon que l’on se trouve dans une zone fortement peuplée ou non.

La viabilisation du terrain

Bâtir une maison sur un terrain requiert la connexion aux réseaux de viabilisation :

• eau potable du réseau ;
• électricité ;
• gaz (obligatoire s’il y a du gaz de ville à proximité) ;
• raccordement des eaux usées au tout-à-l’égout (obligatoire si disponible) ;
• télécoms.

Selon le terrain envisagé, il est possible que le constructeur ou le lotisseur ait déjà prévu la mise en place des bornes de raccordement à ces réseaux. Cela représente un coût non négligeable, supporté par le vendeur s’ils sont déjà en place ou supporté par l’acheteur s’ils restent à établir. Il faut donc le prendre en compte dans l’estimation d’un terrain, en sachant comparer un terrain avec viabilisation d'un autre terrain sans viabilisation. Le coût de tels raccordements peut parfois dépasser les 8 000 euros.

Par ailleurs, l’absence de circuit de tout-à-l’égout sur un terrain oblige l’acheteur à effectuer un assainissement autonome, qui peut généralement dépasser les 10 000 euros. Le vendeur doit pouvoir informer sur la présence ou l’absence de tels équipements. S’il ne le fait pas, il faut le lui demander. Et s’il l’ignore, il faut alors se renseigner auprès des services d’urbanisme pour savoir de quoi il retourne.

Comment trouver le bon terrain

Une fois que tout cela est assimilé et que les visites de terrains commencent, il faut déjà se projeter dans le lieu avant de procéder à un achat.

1. Est-ce que l’on peut se projeter à long terme dans l’environnement qui entoure le terrain ?
2. Est-ce que les services aux alentours (école, pharmacie, commerces, etc.) sont satisfaisants pour les besoins de vie du quotidien ?

Ensuite, intervient l’expertise professionnelle d’un constructeur ou d’un architecte. Celui-ci saura éclairer sur l’adéquation du terrain avec le projet de maison ou, à défaut, adapter le plan du projet avec le terrain.

Il est dans tous les cas la clé de voûte qui garantira que le terrain peut non seulement accueillir le cahier des charges élaboré, mais en plus, qui valorisera la maison. Ses conseils et le résultat de son étude permettront de viser juste dans la recherche d’un compromis entre le terrain et les exigences de vie du client.

Pour conclure, choisir un terrain à bâtir, c’est réussir à hiérarchiser les bonnes questions à se poser avant l’achat. Il faut savoir observer, comparer objectivement, tout en se faisant aider lorsque les questions techniques ou légales dépassent les zones de connaissances ou de compétences. On ne peut pas tout savoir et accepter l’aide d’un professionnel est parfois indispensable.

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