Maison neuve et urbanisme : assurez-vous que votre projet est réalisable
Il existe de nombreuses règlementations auxquelles doit se soumettre la construction de maison neuve : étude thermique, accessibilité, normes écologiques, etc. Parmi ces nombreuses normes en vigueur, celles qui concernent l’urbanisme ne font pas exception. Elles sont d’ailleurs déterminées par chaque commune ou communauté de communes, selon leurs propres critères et exigences. Chaque ville peut gérer son occupation de sols de manière indépendante, en fonction de ses priorités et contraintes.
Si vous avez trouvé un terrain qui conviendrait à votre projet de construction de maison, assurez-vous que votre projet pourra y être mené à bien avant de signer. Pour vous y aider, il vous faut savoir ce qu’est le PLU (plan local d’urbanisme), et vérifier si vous dépendez d’un secteur particulièrement règlementé, afin de vous procurer les éléments indispensables à votre étude.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le plan local d’urbanisme remplace désormais le plan d’occupation des sols. C’est un document qui centralise toutes les informations concernant l’urbanisme d’une commune ou d’un ensemble de communes (on parle alors de plan local d’urbanisme intercommunal : PLUI). Il peut notamment imposer la nature du bâtiment, son volume, son implantation ou son aspect (couleurs, matériaux, ouvertures, etc.). Avant de vous engager dans l’achat d’un terrain, il est nécessaire de vous assurer que votre projet s’adapte aux exigences de votre ville d’accueil.
Les quatre secteurs du PLU
Dans le PLU, quatre types de secteurs sont identifiés :
- la zone U (Urbanisée), qui correspond aux zones déjà construites, en sachant que les terrains de cette zone sont généralement constructibles ;
- la zone AU (À Urbaniser), et dont les terrains situés dans cette zone peuvent devenir constructibles à moyen ou long terme ;
- la zone A (Agricole), qui concerne les sols utilisés dans le cadre de la production agricole et qui n’est pas constructible ;
- la zone Na (Naturelle et forestière), qui concerne les espaces non constructibles dédiés à rester à l’état naturel. Parmi ces zones, certaines peuvent être considérées comme étant à préserver, et seront identifiées ainsi dans le PLU.
Dans ce document, les emplacements réservés sont également stipulés. Il s’agit par exemple des terrains que la commune souhaite acquérir.
Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES)
Le coefficient d’emprise au sol correspond au pourcentage que peut occuper votre bâtiment par rapport à la surface générale du terrain. Un coefficient maximum est généralement indiqué dans le PLU. Pour pouvoir effectuer votre calcul correctement, lisez attentivement les précisions apportées par la commune dans le document. En effet, le code de l’urbanisme en a établi une définition dans l’article R 420-1, mais les communes peuvent apporter quelques variations (par exemple, ne pas inclure la surface des balcons dans leurs calculs). Pour vous assurer que votre projet correspond aux normes d’urbanisme, il vous faudra donc être vigilant.
En cas d’absence de PLU
Si votre commune ne dispose pas d’un PLU, elle a peut-être une carte communale. S’il n’y a aucun document d’urbanisme existant, c’est alors la règle la plus limitative qui s’applique. Il sera impossible de faire construire une maison neuve en dehors de la zone urbanisée.
Toutefois, quelques cas particuliers ont été autorisés pour lutter contre l’exode rural. Ainsi, une maison isolée peut être construite s’il y a un accord du conseil municipal, et que l’impact sur l’agriculture et les zones naturelles est nul.
Les secteurs particulièrement règlementés
Pour vous assurer que votre projet de construction de maison neuve peut se concrétiser, il est nécessaire de vérifier qu’il n’est pas soumis à d’autres normes d’urbanisme que celles du PLU.
Les alentours d’un bâtiment classé Monument Historique
Un bâtiment classé Monument Historique implique des restrictions sur un rayon de 500 mètres autour de lui (à vol d’oiseau). Cette spécificité est d’ailleurs stipulée dans les servitudes. Cela va de l’implantation de l’habitation et de la couleur des volets ou de la façade, au revêtement de toiture, en passant par le choix des ouvertures et de la clôture. Toute demande de permis de construire doit être soumise aux architectes des bâtiments de France (ABF). Pour vous aider dans la mise en place de ces indications, vous pouvez prendre rendez-vous gratuitement avec le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP).
Les lois Littoral et Montagne
Ces deux lois ont pour but de protéger ces deux types d’environnements fragiles.
La loi Littoral
Cette loi s’applique à toute commune qui touche l’eau (la mer, l’océan, un estuaire ou un lac d’une superficie supérieure à 1000 hectares). Les constructions isolées y sont désormais strictement interdites. Les maisons neuves ne peuvent être réalisées que dans la continuité de ce qui est déjà existant. Il faut également savoir que, plus le terrain est proche du bord de l’eau, plus il sera soumis à des contraintes. Une zone inconstructible a également été déterminée sur 100 mètres, à compter de la limite haute du rivage.
La loi Montagne
Elle est un peu moins stricte que la précédente et autorise les constructions isolées. Toutefois, cette loi s’applique selon des secteurs définis, en lien avec l’un des sept massifs suivants : les Alpes du Nord, les Alpes du Sud, la Corse, le Massif central, les Pyrénées, le Jura et les Vosges.
Les lotissements
Si vous faites le choix de faire construire votre maison en lotissement, celui-ci peut faire l’objet d’une règlementation spécifique. En effet, pour conserver un ensemble cohérent entre les différentes maisons, il est courant que le constructeur en charge des travaux établisse un règlement de lotissement. Il peut par exemple exiger que les maisons ne dépassent pas un étage, utilisent des ardoises pour la toiture, ou qu’il y ait une distance minimale entre la rue et la maison... Pour prendre connaissance des critères à respecter dans le lotissement qui vous intéresse, procurez-vous les éléments suivants et lisez-les attentivement :
- le règlement du lotissement ;
- l’arrêté de lotir ;
- le cahier des charges du lotissement.
La procédure à respecter
Vous disposez maintenant des données théoriques pour mener à bien votre projet immobilier, en respectant les normes d’urbanisme en vigueur sur votre zone. Voici quelques indications pour passer à l’action.
Demander le certificat d’urbanisme en mairie
Ce document s’obtient gratuitement en mairie, sur simple demande. Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour y avoir accès. Ce certificat va vous fournir un récapitulatif des règles d’urbanisme pour un terrain donné. Afin de l’avoir, il vous faudra indiquer la nature du bâtiment que vous envisagez d’y faire construire (une habitation, par exemple) ainsi que sa surface. Ce document est valable 18 mois et existe en deux versions :
- le certificat d’urbanisme d’information, qui vous indiquera les servitudes existantes, les taxes et autres participations qui peuvent être exigées ;
- le certificat d’urbanisme opérationnel qui, en plus des informations ci-dessus, vous confirmera si le terrain est constructible. Vous aurez également connaissance de la viabilisation (voiries et réseaux).
Les éléments à vérifier sur le PLU
En plus des contraintes liées à l’aspect esthétique de votre future maison et de sa surface, il vous faut vérifier différents éléments sur le plan local d’urbanisme.
Les servitudes
Elles peuvent être d’ordre privé ou public. Pour ce qui est du privé, cela peut être un droit de passage pour votre voisin. Pour le public, la municipalité peut faire installer des lignes électriques au-dessus de votre habitation, ou encore des canalisations de gaz sous votre jardin.
La prévention des risques
Sachez que si votre terrain se trouve dans un secteur régi par un plan de prévention des risques naturels, vous aurez plusieurs contraintes, et votre construction devra répondre à un strict cahier des charges.
La position de la commune
Enfin, vérifiez si la commune a fait appliquer son droit de préemption concernant le terrain visé. De même, celui-ci peut être frappé d’alignement, c’est-à-dire que la commune peut exiger une partie du terrain, notamment pour faire construire ou améliorer une route. En deçà de 10 % de la surface du terrain, vous n’aurez aucune contribution financière en retour. Au-delà, la municipalité devra vous verser une compensation basée sur le prix du terrain nu.
Faire appel à un professionnel
Si vous avez un doute concernant la faisabilité de votre projet de maison par rapport aux normes d’urbanisme de votre commune, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel. Que ce soit un architecte, un maître d’œuvre ou un constructeur, celui-ci maîtrise autant la partie technique que la gestion du dossier (déclaration, autorisation préalable, délai et recours). Il saura vous accompagner dans la construction de votre maison neuve, depuis la création des plans jusqu’à l’achèvement des travaux, voire même dans l’aménagement du logement.
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