PTZ ou PTZ+ : histoire et principe, de 1995 à nos jours

Le prêt à taux zéro (PTZ) consiste en un prêt immobilier à 0 %, sans frais de dossier. C’est l’État qui prend en charge le paiement des intérêts à la place du bénéficiaire. Son principal avantage ? Permettre le financement partiel de l’achat, dans le neuf ou dans l’ancien à rénover, ou de la construction de la future résidence principale de l’emprunteur. Il est attribué sous conditions de ressources et de zonage territorial.

Vous souhaitez faire construire une maison neuve ? Et vous vous demandez quelles sont les conditions d’attribution du PTZ ? Découvrez le principe de fonctionnement de ce prêt aidé par l’État. Nous vous proposons également un tour d’horizon de l’évolution du PTZ, depuis sa création en 1995 à nos jours.

En 2024, le prêt à taux zéro (PTZ) ne pourra plus être proposé pour l’aide à la construction d’une maison individuelle et ne concernera plus que les logements neufs en collectif et les projets de rénovation dans certaines zones. Rapprochez-vous rapidement de nos services si vous souhaitez bénéficier du PTZ en 2023.

Histoire du PTZ en bref

Le PTZ a été créé en 1995 pour remplacer le Prêt aidé pour l’Accession à la Propriété, ou PAP. Il s’adressait d’abord uniquement aux primo-accédants à la propriété. Un primo-accédant est une personne ou un couple n’ayant pas été propriétaire d’une résidence principale durant les deux dernières années.

Aujourd’hui, l’accès à ce prêt aidé s’étend à bien plus de bénéficiaires, mais sous conditions de ressources.

Voici les grandes dates du PTZ, en bref :

1995 : création du PTZ en remplacement du PAP, à destination des primo-accédants aux ressources modestes. Le prêt est destiné à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien de plus de 20 ans (sous conditions de travaux).
2005 : création du NPTZ (nouveau prêt à taux zéro), toujours attribué sous conditions de ressources. Tous les logements anciens peuvent en bénéficier, sans obligation de travaux.
2006 : revalorisation des plafonds de ressources pour la zone A.
2010 : création du PTZ Plus ou PTZ+ (entré en vigueur le 1er janvier 2011), avec suppression des plafonds de ressources et modification des montants et des durées du prêt aidé.
2012 : limitation du PTZ+ à l’immobilier neuf et aux logements sociaux vendus aux occupants. L’immobilier ancien n’est plus pris en compte.
2014 : après plusieurs modifications, le PTZ+ redevient PTZ.
2015 : maintien du PTZ dans le neuf, et réouverture du PTZ dans l’ancien, mais uniquement pour les logements à réhabiliter en milieu rural. 6 000 communes rurales sont alors éligibles au PTZ ancien, sous conditions de travaux.
2016 : assouplissement des conditions d’attribution et des modalités du PTZ, et extension du PTZ ancien avec travaux à l’ensemble du territoire français (métropole et DOM).
2018 : maintien du PTZ neuf (montant du prêt plafonné à 40 % du coût total de l’opération) dans les zones les plus tendues (A, A1 bis et B1). Le PTZ neuf est également maintenu dans les villes moyennes et les zones rurales (B2 et C), mais avec une diminution de la quotité du prêt à 20 % (contre 40 % en 2017). Pour ce qui est du PTZ ancien, seules les zones B2 et C sont éligibles, avec une quotité de 40 % du coût total de l’opération.
2019 : reconduction du PTZ à l’identique.
2020 : reconduction du PTZ selon les mêmes barèmes qu’en 2019 sur l’ensemble du territoire, à une différence près : les logements anciens bénéficiaires du PTZ ont désormais l’obligation de respecter une consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh/m — après réalisation des travaux.
2024 : fin du PTZ pour la construction de maisons individuelles

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), également appelé PTZ+, est une aide à l’accession à la propriété, octroyée par l’État aux ménages modestes et intermédiaires, sous certaines conditions. Ce prêt aidé consiste en une avance non remboursable, offerte gratuitement. Autrement dit, au moment de rembourser le prêt, l’emprunteur n’a pas à payer d’intérêts.

Le PTZ a pour objectif d’aider les ménages à devenir propriétaire de leur première résidence principale. Le projet immobilier qui doit être financé peut être :

l’acquisition d’un logement neuf, qu’il soit déjà achevé (mais jamais habité), vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou bien encore à construire (avec acquisition du terrain ou non) ;
l’acquisition d’un logement ancien nécessitant des travaux de réhabilitation importants, avec obligation de respecter une consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kWh/m — après réalisation desdits travaux ;
l’acquisition d’un logement vendu par un bailleur social à son locataire.

Pouvant financer jusqu’à 40 % du montant du projet immobilier, le PTZ complète obligatoirement un ou plusieurs autres prêts.

S’il s’agit le plus souvent d’un crédit bancaire classique, cette autre source de financement peut également être :

un Prêt d’Accession Sociale (PAS) ;
un Prêt Épargne Logement ;
un Prêt conventionné ;
etc.

Le PTZ ne peut donc pas financer la totalité de l’opération.

Notons que les banques traitent le PTZ en tant qu’apport personnel de l’emprunteur.

Les avantages du PTZ

S’adressant à plus de 80 % des ménages, le PTZ offre plusieurs avantages :

le PTZ est attribué à un taux de 0 %, sans frais de dossier ni frais d’expertise ;
ce prêt couvre jusqu’à 40 % du prix du logement ;
l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, en fonction de ses revenus. Il s’agit d’une période durant laquelle il ne rembourse pas encore son PTZ ;
la durée de remboursement du PTZ est de 20 à 25 ans maximum ;
le PTZ fait fonction d’apport personnel.

Notons que la durée de remboursement du PTZ dépend :

des revenus de l’emprunteur ;
du coût total de l’opération ;
du nombre de personnes qui habiteront le logement ;
et de la zone d’implantation du projet immobilier.

PTZ 2020 : comment peut-on en bénéficier ?

Pour pouvoir bénéficier du PTZ, l’emprunteur doit remplir certaines conditions, parmi lesquelles :

le PTZ est réservé aux personnes physiques, et notamment aux particuliers ;
l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’offre de prêt, sauf exception (voir ci-après) ;
les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain montant.

Les plafonds de ressources ouvrant droit au PTZ sont déterminés en fonction, d’une part, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et, d’autre part, de la zone d’implantation du projet immobilier.

Les plafonds de ressources par zone d’implantation du projet immobilier

À titre d’exemple, pour l’année 2020, les plafonds de ressources pour obtenir le PTZ sont les suivants :

en zones A bis et A, 37 000 euros pour une personne et 51 800 euros pour un couple ;
en zone B1, 30 000 euros pour une personne et 42 000 euros pour un couple ;
en zone B2, 27 000 euros pour une personne et 37 800 euros pour un couple ;
en zone C, 24 000 euros pour une personne et 33 600 euros pour un couple.

Ainsi, seuls les ménages aux revenus modestes et intermédiaires (les classes moyennes) sont concernés par le PTZ.

Bon à savoir : il est possible de prétendre au PTZ sans être primo-accédant, si l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est atteint d’invalidité, perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH). La même exception s’applique à toute personne dont le logement a été rendu définitivement inhabitable, suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

Dans quelles zones souhaitez-vous opérer ?

La zone détermine non seulement le revenu maximum pour avoir droit au PTZ, mais aussi le montant du prêt.

Fixé par l’arrêté du 30 septembre 2014, le système de zonage découpe le territoire français en 5 zones :

la zone A bis pour Paris et sa proche banlieue ;
la zone A pour le reste de la banlieue parisienne ;
la zone B1 pour les grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, et aussi pour certaines villes du littoral, de la Corse et des DOM ;
la zone B2 pour les communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;
la zone C pour le reste du territoire.

En 2020, toutes les zones bénéficient du PTZ.

Vous pouvez connaître la zone dont dépend la commune que vous ciblez, grâce au simulateur mis à disposition des usagers par le site Service-Public.fr.

Les types de logements concernés par le PTZ

Soumise à des conditions de ressources, l’acquisition stricte de l’un de ces trois types de logements ouvre droit au PTZ :

un logement neuf (achevé, en VEFA ou à construire) ;
un logement vendu par le bailleur social à son occupant ;
un logement ancien en milieu rural, avec réalisation d’importants travaux de rénovation (travaux représentant 25 % du coût total de l’opération).

Le logement à acquérir doit être destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire du PTZ.

Notons que le PTZ permet également de financer l’achat d’un terrain seul, mais seulement si cette acquisition est suivie de la mise en construction d’une maison individuelle, qui sera utilisée à titre de résidence principale de l’emprunteur.

Montant du PTZ : de combien peut-on bénéficier ?

Le montant du PTZ peut atteindre 138 000 euros. Il dépend étroitement de la zone d’implantation du projet immobilier, mais aussi du caractère neuf ou ancien du logement à acquérir.

En 2020, le barème d’application du PTZ est le suivant :

pour l’acquisition d’un logement neuf en zone A, Abis ou B1, le montant du prêt peut atteindre jusqu’à 40 % du coût de l’opération ;
pour l’acquisition d’un logement neuf en zone B2 ou C, le montant du prêt peut atteindre jusqu’à 20 % du coût de l’opération ;
pour l’achat d’un logement ancien en zone B2 ou C, le montant du prêt peut atteindre jusqu’à 40 % du coût de l’opération.

Le coût total de l’opération fait référence au prix d’achat du bien, avec ou sans travaux, au coût de la construction, ou même au prix d’achat du terrain à bâtir.

Bon à savoir : le PTZ ne permet pas de financer l’achat de logements anciens dans les zones A, A bis et B1.

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