Le document contractuel reliant le maître d’ouvrage et le constructeur

Pour vous accompagner durant les phases de construction de votre maison neuve, il est possible de faire appel à plusieurs types de prestataires. On regroupe notamment parmi eux les architectes, les bureaux d’études ou encore les constructeurs de maison individuelle. Chacun d’entre eux va exiger la signature d’un contrat avec son client, permettant de définir les missions, les obligations et les droits de chaque partie.

Néanmoins, en fonction du maître d’oeuvre que vous choisissez, vous ne bénéficierez pas des mêmes garanties ni du même mode de fonctionnement. Il est donc essentiel de bien comprendre en quoi consiste le CCMI, et ce qui le distingue des contrats établis avec d’autres professionnels du bâtiment.

Le CCMI : un seul contrat pour l’ensemble de votre projet

La spécificité du Contrat de Construction de Maison Individuelle, défini par la loi depuis 1990, est qu’il comporte tout ce qui concerne la réalisation de votre maison, des premiers travaux jusqu’à la livraison du bien. On distingue deux types de CCMI :

• l’un avec fourniture de plan (qui comportera donc des clauses supplémentaires et des documents complémentaires)
• et l’autre sans fourniture de plan.

Dans les deux cas, le contrat inclut quelques grands chapitres et des mentions obligatoires régies par la loi :

• Désignation du terrain, incluant entre autres la surface et la localisation précise.
• Documents attestant que le constructeur dispose des garanties obligatoires, telles que la garantie de livraison ou de remboursement.
• Informations concernant la construction en tant que telle, avec par exemple la notice descriptive, la date prévue de réception de la maison, mais aussi la copie du permis de construire et la conformité au Code de l’Urbanisme quand le contrat est conçu avec fourniture de plans.
• Prix convenu de la maison et modalités de paiement, et éventuellement le plan de financement en fonction des prêts bancaires que vous avez obtenus.
• Les clauses suspensives, qui permettent au maître d’ouvrage de se rétracter dans certaines situations telles qu’une non-acquisition du terrain de construction, la non-obtention du permis de construire ou du prêt de la banque, et l’absence de la garantie de livraison ou de l’assurance dommages ouvrage. Ces conditions sont obligatoires pour un CCMI avec fourniture de plan et facultatives dans le cas contraire, mais une majorité de constructeurs les intègrent à chacun de leur contrat.

Le CCMI, généralement présenté après les premières étapes du projet (recherche du terrain, définition globale du projet, création des plans…), doit toujours être signé avant l’ouverture du chantier. Cela vous permet de vous protéger contre de nombreux risques, tels que des malfaçons, des constructeurs peu honnêtes, une faillite de l’entreprise de construction, des délais de construction qui s’allongent, etc.

CCMI et maîtrise d’oeuvre : les différences majeures de contenu et d’exécution

Si les constructeurs de maisons individuelles sont largement plébiscités par des primo-accédants, d’actuels propriétaires et des investisseurs immobiliers, c’est notamment grâce à leur prix attractif, leur expérience, leur offre très large, mais aussi grâce aux avantages du CCMI. Effectivement, si on le compare aux autres types de contrats de construction, celui-ci offre plus de sécurité au client grâce à un encadrement plus strict par la loi :

• Le constructeur doit impérativement inclure une liste bien définie de garanties qui protègent le maître d’ouvrage : garantie de livraison et de parfait achèvement, protection de l’emprunteur, responsabilité décennale, garantie de remboursement, pénalités de retard si la livraison n’est pas effectuée dans les délais convenus. Au contraire, un contrat de maîtrise d’oeuvre ou d’entreprise ne doit obligatoirement qu’inclure l’assurance décennale et la protection de l’emprunteur.
• Le contrat de construction de maison individuelle s’appuie sur un standard, facilitant ainsi la comparaison entre les divers prestataires et permettant d’exclure certaines clauses, que l’on pourrait considérer comme abusives (présentation d’un permis de construire qui impose une modification substantielle du projet, paiement total du prix pour se voir remettre les clés, etc.).
• Vous n’êtes pas reliés contractuellement aux artisans : le constructeur est seul maître des travaux et doit trouver, coordonner et rémunérer les entreprises qui interviennent sur le chantier.
• Le contrat signé avec un constructeur inclut généralement une offre globale de travaux, qui exclut parfois le terrassement et les fondations ainsi que certains éléments de personnalisation, tandis qu’un contrat conclu avec un architecte vous permet d’inclure tous les travaux souhaités. Vérifiez donc en détail ce que contient le CCMI, au risque de faire croître considérablement le coût de votre projet lorsqu’il s’agira de réaliser les travaux de finition après réception du bien.
• Le CCMI permet un délai de rétraction minimale de 7 jours, afin de vous laisser un temps de réflexion. Au contraire, en maîtrise d’oeuvre, ce délai n’est pas rendu obligatoire par la loi, mais sa mise en place est possible dès lors qu’il est mentionné dans le contrat.

Cette liste non exhaustive des différences entre les divers contrats de construction doit surtout vous faire comprendre qu’il faut rester vigilant avant toute signature. L’achat d’une maison neuve est un investissement conséquent, et il est donc important de prendre le temps de s’assurer que toutes les clauses vous conviennent et que vous pourrez respecter chacun des engagements.

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