Tout ce qu’il faut savoir pour acheter une maison neuve

Acheter une maison est un projet complexe et sérieux, pour lequel il est préférable de réfléchir à de nombreux points. Par exemple, êtes-vous plutôt favorable à la construction d'une maison neuve ou à l'achat d'un bien immobilier dans l'ancien ? Dans quelle ville souhaitez-vous acheter votre terrain ou votre logement ? Quel budget pouvez-vous y consacrer ? Préférez-vous une maison de plain-pied ou à étage ? Ceci n'est qu'un petit aperçu des questions qu'il vous faut résoudre, que vous achetiez une maison neuve ou déjà construite.

Partir la fleur au fusil en quête de votre future résidence n'est donc pas la meilleure solution, il vaut mieux bien vous préparer à l'achat de votre maison. Pour vous aider dans vos différentes formalités, découvrez nos conseils pour réussir toutes les étapes de votre projet.

Pour quelles raisons acheter une maison neuve ?

Même si le charme de l'ancien est indiscutable, acheter une maison neuve comporte de nombreux avantages. Entre les dispositifs fiscaux, le prêt à taux zéro, ou même les critères plus pratiques, comme le respect de la réglementation thermique, les arguments en faveur de la maison neuve sont incontestables. Faisons le point.

Le respect des dernières normes

Acquérir une maison neuve, c'est avant tout s'assurer que votre résidence respecte la réglementation thermique en vigueur. Des matériaux à l'isolation du logement, en passant par les dernières technologies en matière d'énergie, vous êtes certains de la qualité de votre futur environnement, qui vous fera réaliser au passage de belles économies sur vos factures. De plus, vous avez aussi l'assurance de pouvoir revendre facilement votre bien. Actuellement, la norme RT 2012 est la réglementation obligatoire pour toute construction d'un bâtiment neuf, mais bientôt, la RE 2020 va prendre le relais, pour favoriser l'émergence de logements toujours plus responsables. Notons que les règles thermiques ne sont pas les seules qui doivent être prises en considération, puisque l'achat d'une maison neuve permet aussi de prévoir d'emblée d'autres points, adaptés au profil de chaque propriétaire et résident, comme les normes handicapées quasi inexistantes dans l'ancien.

Des garanties de construction

Contrairement à l'achat dans l'ancien, la construction d'une maison neuve vous offre de nombreuses garanties, qui vous mettent à l'abri de problèmes importants et non négligeables. Parmi celles-ci, on peut citer la garantie de parfait achèvement, pour une durée d'un an à réception des travaux, qui couvre les éventuels dommages issus de la construction du logement. Egalement, la garantie biennale, pendant 2 ans à date de livraison de la maison, qui couvre les éléments mobiles de l'habitation, comme les chauffages ou la chaudière. Quant à la garantie décennale, pour 10 ans dès réception des travaux, elle couvre les dommages anormaux fragilisant la construction, comme les problèmes de toiture ou les fissures qui apparaissent sur les murs. L'achat d'une maison neuve offre donc plus de sécurité au propriétaire que dans l'immobilier ancien.

Des frais d'accession réduits

Contrairement à ce que l'on pourrait croire, acheter une maison neuve permet aussi de faire de conséquentes économies sur les divers frais liés à l'accession :

• Les frais de notaire sont réduits à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
• La TVA est réduite de 20 % à 5,5 %, si la construction se fait dans certains secteurs, comme des quartiers prioritaires ou des zones ANRU.
• La taxe foncière peut être exonérée pendant 2 ans, en fonction de la ville où vous faites construire votre maison.

Des aides pour financer la maison

Enfin, même si ce n'est pas spécifique au neuf, la construction de votre maison peut vous permettre de bénéficier de certaines aides financières, comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants, ou encore le dispositif loi Pinel, si la construction du logement est un investissement locatif.

Comment négocier l'achat d'une maison neuve ?

Tout comme pour l'achat d'un bien immobilier dans l'ancien, vous pouvez tout à fait négocier l'achat de votre terrain et de votre projet de construction. Gardez toutefois à l'esprit que c'est un exercice difficile, et que pour parvenir à faire des économies sur votre maison, vous devez suivre quelques règles :

• Avant de négocier, maîtrisez le budget de votre construction, et soyez conscient du coût de votre projet, vis-à -vis du marché et des prix pratiqués. En effet, vous n'obtiendrez rien si votre demande n'est pas réaliste.
• Soyez malin, et commencez toujours par faire une offre plus basse que celle que vous pouvez réellement vous permettre. Ainsi, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que le vendeur ou le constructeur surenchérisse raisonnablement dans votre budget.
• Faites jouer la concurrence, et dites à la personne décisionnaire que vous êtes en négociations avec d'autres parties. Cela peut paraître cliché, mais c'est efficace dans de nombreux cas, sans que vous ayez à y perdre quoi que ce soit.
• Essayez d'amadouer votre interlocuteur, par votre situation personnelle ou votre enthousiasme concernant son bien, mais restez toujours respectueux et amical. Un vendeur qui vous trouve sympathique est un vendeur qui essaiera de vous faire plaisir.

Si l'exercice de la négociation n'est pas quelque chose que vous maîtrisez, préférez déléguer cette partie à un professionnel, agent immobilier ou courtier dans le cas d'un prêt bancaire, qui saura défendre votre dossier et votre projet tout en restant à l'écoute de l'autre partie.

Comment choisir entre une maison neuve et une maison ancienne ?

Chaque propriétaire s'est retrouvé un jour face à l'éternelle question, construire une maison neuve ou acheter dans l'ancien ? Cela peut sembler dérisoire à certains, mais il y a de nombreuses différences selon le choix que vous faites.

Commençons par le prix total de votre achat. Il est prouvé statistiquement que les achats de maisons anciennes reviennent à moins chers que les projets de construction dans le neuf. En tout cas, si l'on se fie uniquement au prix de vente. Ainsi, dans certains secteurs, il n'est pas rare de voir le prix baisser de 50 % dans l'ancien, pour des critères sensiblement comparables. De plus, l'ancien a l'avantage de ne pas être soumis à la TVA, qui représente tout de même 20 % du budget d'une construction neuve.

Dans ce cas, vous vous demandez sans doute pourquoi choisir une maison neuve ? La réponse tient en 2 arguments :

• D'une part, il est très rare d'acheter dans l'ancien sans faire de travaux derrière, à moins de trouver la perle idéale en tous points. Qui dit travaux, dit obligatoirement dépenses supplémentaires, se rajoutant au prix de vente du bien immobilier.
• D'autre part, l'achat d'une maison neuve peut exonérer de taxe foncière pendant 2 ans, selon les secteurs, tout comme elle facilite l'obtention d'un prêt à taux zéro plus avantageux qu'avec une maison dans l'ancien.

Hormis les considérations financières, il y a de multiples autres avantages pratiques à choisir le neuf ou l'ancien. La maison ancienne est disponible rapidement, bien plus en tout cas que si vous devez attendre la construction d'une maison neuve. En 2 ou 3 mois, vous pouvez emménager dans votre nouveau chez vous, à condition bien sûr de ne pas prévoir de travaux trop importants (isolation, changement des sources d'énergie, etc.). Ce qui nous amène à l'avantage considérable de la construction, puisqu'une maison neuve ne nécessite aucune amélioration ni aucune modification. Souvent, elle correspond parfaitement à vos goûts, puisqu'elle a été personnalisée directement sur plan.

Quels sont les critères à suivre pour l'achat d'un terrain ?

Si votre projet de maison est important, son terrain l'est tout autant. Il ne faut pas se contenter de trouver l'endroit idéal, que ce soit en termes de surface ou d'orientation, mais au contraire, savoir creuser plus loin, car les décisions que vous prendrez à son propos auront un impact pendant de nombreuses années de votre vie.

Les premières questions à résoudre sont d'ordre technique. Par exemple, il est nécessaire de s'assurer de la qualité du sol, puisqu'il peut avoir des conséquences néfastes à plus ou moins long terme sur votre maison. De même, il est plus sage de vérifier les risques climatiques, liés à l'emplacement de votre terrain, notamment en ce qui concerne les inondations. Si votre constructeur peut vous conseiller sur ces points, la mairie de la ville concernée doit pouvoir le faire aussi, et vous fournir le Plan Local d'Urbanisme si vous le lui demandez.

Egalement, vous devez régler ce qui concerne la viabilité du terrain, avec les raccordements aux divers réseaux du quotidien et à l'évacuation des déchets. Votre terrain est-il prêt à bâtir ou nécessite-t-il des travaux pour que vous puissiez vivre dans votre maison ?

De même, regardez du côté des règles d'urbanisme, car lorsque vous achetez un terrain, vous ne pouvez pas construire tout ce que vous souhaitez sur celui-ci. Couleur de votre maison ou matériaux de votre toiture, il existe des restrictions dans chaque ville, qui peuvent parfois s'opposer à votre projet et aux plans faits par le constructeur.

Enfin, il vaut mieux vous assurer qu'aucune construction n'est prévue ou ne pourra être érigée dans un périmètre proche de votre terrain, comme une résidence à étages qui pourrait obstruer les rayons du soleil entrants dans votre maison.

Combien coûte la construction d'une maison neuve ?

Il est difficile d'estimer le prix de construction d'une maison neuve, tant ce dernier peut différer en fonction des régions, des villes et d'autres critères. Tout ce qu'il est possible de faire sans plus de précisions, ce sont des moyennes basées sur les prix pratiqués en France.

Sachez avant d'aller plus loin, que les principaux postes coûteux lors de la construction d'une maison sont les fondations, qui peuvent varier du simple au double selon votre terrain, ainsi que la structure de la maison, les matériaux de la toiture et de la charpente, ou encore les finitions intérieures, comme le choix du carrelage, du parquet et d'une cuisine équipée.

De manière générale, et bien que ce soit une fourchette assez large, le prix d'une maison neuve traditionnelle est compris entre 1000 et 2100 € du m². Cela signifie donc que pour 100 m², il faut prévoir un budget de 100 000 à 210 000 €, à affiner évidemment selon votre situation. Dans le cas d'une maison contemporaine, avec des matériaux plus écologiques et modernes, le prix passe de 180 000 à 250 000 € pour une même surface.

N'oublions pas que les matériaux de construction ont une influence non négligeable sur le prix final de la maison. Ainsi, lorsqu'une maison en parpaings de 100 m² est estimée entre 150 000 et 250 000 €, une maison en bois peut, quant à elle, descendre jusqu'à 120 000 €.

Comment acheter une maison en programme neuf ?

Pour vous épargner les tracas liés aux travaux de construction, il est tout à fait possible de sauter cette étape, et de choisir une maison clé en main au sein d'un programme neuf. Si c'est une solution fréquente pour l'achat d'un appartement, c'est un choix plus rare lorsqu'il s'agit d'une maison, mais qui peut pourtant s'avérer bien judicieux.

En effet, des démarches administratives à la livraison, le promoteur à l'origine du projet prend en charge chaque étape de la construction. L'acheteur n'a pour seule mission que de choisir sa maison et son terrain sur plan, avant d'attendre la fin des travaux et son emménagement dans un logement totalement terminé, à l'intérieur comme à l'extérieur. Plutôt pratique, non ?

Pour acheter une maison déjà construite, vous devez d'abord signer un contrat de réservation, puis un acte de vente définitif juste avant la remise des clés.

Toutefois, avant de signer quoi que ce soit, vous devez vous assurer de plusieurs points :

• Le promoteur doit être titulaire d'une garantie d'achèvement, qui vous met à l'abri d'une interruption inopinée de la construction.
• Le futur règlement de copropriété doit être consultable, surtout si la maison se trouve dans un lotissement.
• Les plans de la maison doivent être étudiés avec soin, de l'agencement des pièces à leur exposition, en passant par le vis-à -vis des fenêtres.
• Les matériaux et équipements annoncés sont à passer en revue, ainsi que le respect global des normes thermiques.

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