Faire construire ou rénover une maison, une question lourde de conséquences

Il n’est pas inutile de rappeler ce lieu commun qui consiste à dire que « tout choix possède des avantages et des inconvénients ». Une fois cela en tête, il est alors plus facile de concevoir que le choix d’une construction ou d’une rénovation de maison sera à aborder sous tous ses aspects, bons comme mauvais.

Comme nous allons le voir ensemble, la bonne solution ne peut se trouver que lorsque le porteur de projet se pose les bonnes questions. Et pour cela, il doit pouvoir déterminer ce qui est important pour lui. C’est dans ce but d’ailleurs qu’un conseil extérieur professionnel (constructeur, notaire, maître d’œuvre, architecte, etc.) est toujours le bienvenu.

Voyons donc ce qu’il est important de prendre en considération au regard d’un projet immobilier, pour mieux choisir entre faire construire ou rénover une maison.

Construire ou rénover une maison : une question de besoins pour ceux qui l’habitent

Construire ou rénover une maison dépend avant tout des besoins de ceux qui l’habitent. C’est ce constat qui doit permettre au futur propriétaire du logement de dresser son cahier des charges et de le confronter à la réalité :

• nombre de maisons disponibles sur le marché de l’existant (habitation d’occasion récente ou ancienne) qui répondent aux exigences ;
• budget possible à confronter aux prix des matériaux et à la main d’œuvre des travaux ;
• prix et disponibilités du foncier (terrain à bâtir) dans les zones d’habitat désirées ;
• impacts fiscaux des différentes options en fonction des lois en vigueur ;
• etc.

Commençons par découvrir les principaux aspects des exigences clients, car ces derniers doivent être éclaircis pour mieux trancher entre construction et rénovation d’une maison.

Faire construire ou rénover pour une habitation principale, secondaire ou un investissement locatif ?

Entre habitation principale, habitation secondaire ou investissement locatif, il y a de multiples raisons d'investir dans l'immobilier. La réponse à cette problématique permettra déjà de connaître la destination du bâtiment, et donc de mieux cerner les besoins. Par exemple, l’achat d’une maison pour une mise en location n’aura pas à intégrer les souhaits précis du propriétaire. Ainsi, le nombre de chambres compte plus que leur superficie. Les équipements de confort de type piscine, véranda, garage double, etc., restent également rarement la préoccupation première pour un investisseur.

En revanche, le respect des normes, la bonne isolation, un suivi de chantier efficace et ponctuel ou encore la garantie des travaux sont des éléments importants, afin de pouvoir investir dans une maison qui saura répondre aux attentes d'un logement locatif. Dans ce cas, la construction semble plus appropriée, car la rénovation peut engendrer des surprises, même après les travaux, ce qui peut impacter les délais ou le budget global du projet et entamer sa rentabilité.

À l’inverse, si le projet correspond à une maison d’habitation principale, faire rénover peut tout à fait convenir, à part égale avec la construction d'une maison neuve. Les difficultés liées au bâtiment existant devront être intégrées dans les plans et une vigilance accrue devra être portée aux travaux effectués. Le coût supplémentaire que cela représente fera partie intégrante du budget alloué à cet investissement immobilier, qui deviendra lui-même la maison de famille.

Les exigences qui se heurtent à la réalité du marché

Entre le souhait d’un propriétaire en devenir et ce qui est possible au regard du marché, il existe un écart qu’il faut savoir intégrer.

La tension du marché foncier

Aujourd’hui, la tendance du marché immobilier (par le biais des PLU ou SCOT) pousse par exemple à la raréfaction des terrains constructibles, ou tout au moins à une réduction des superficies de parcelles destinées à recevoir des maisons. Les habitats verticaux (type petites résidences privées) ou accolés (pour une meilleure considération des dépenses d’énergie) sont privilégiés.

Trouver un terrain proche de toutes commodités avec une grande superficie, sans vis-à-vis et à prix peu élevé devient rare. Dans pareil cas, il peut paraître intéressant d’acheter un grand terrain avec une maison déjà construite, et de la faire rénover pour bénéficier du terrain. Mais attention, même le marché de l’ancien coûte cher, et il faut penser à majorer le prix des travaux de rénovation. De plus, l’urbanisme n’autorisera pas nécessairement de rénover la maison librement. Le mieux reste de se renseigner auprès des services d’urbanisme.

La pluralité des législations

Les normes énergétiques imposent des niveaux de qualité des bâtiments (construction comme rénovation) qui poussent à l’obligation de résultat. Donc, si le souhait d’un propriétaire est de vivre dans une maison (rénovée ou neuve) qui ne respecte pas les exigences des normes énergétiques (RE 2020), il ne pourra simplement pas réaliser ce projet, sous peine de se positionner contre la législation en vigueur.

À cela s'ajoutent les lois de l’urbanisme, car on ne peut construire ce que l’on souhaite comme on le souhaite, ni même où on le souhaite, sans s’assurer que cela est légal. Il y a donc des règles, et faire construire une maison répond à plus d’obligations que rénover, notamment parce qu'il y a déjà un bâtiment existant.

Faire construire ou rénover : définir les budgets

Naturellement, entre faire construire ou rénover une maison, la question du budget se pose toujours : qu’est-ce qui est le plus avantageux ?

Le budget du terrain

Le terrain (constructible) vide de construction sera moins cher que l'achat d'une maison déjà existante dans un lieu donné. Cela paraît logique. En revanche, par disparité géographique, il peut arriver qu’un terrain vide idéalement placé (vue sur mer ou proximité du centre-ville) coûte plus cher qu’une maison avec terrain située à quelques dizaines de kilomètres. Le jeu de l’offre et de la demande peut expliquer un tel écart.

Le budget des travaux

Les travaux regroupent l’ensemble des prix des matériaux, majorés de la main d’œuvre (plans et études, gros œuvre, second œuvre, finitions, extérieur, etc.). On peut penser qu’entre une construction et une rénovation, la rénovation coûte moins cher, car il y a déjà de l’existant. Or, c’est bien souvent faux, car dans une rénovation, il faut généralement plus de temps. De plus, déconstruire une partie d'une habitation pour repartir sur de bonnes bases a un coût. On constate donc souvent que les rénovations reviennent à un peu plus cher que les constructions neuves.

Le budget fiscal

Fiscalement, un terrain nu coûtera moins cher qu’une maison déjà existante, car la base d’imposition est moindre. De plus, des aides à la construction sont plus facilement proposées pour la construction de logements neufs (pour habitat ou location).

Pour conclure, il n’existe pas de réponse toute faite entre faire construire ou rénover une maison. Cela dépend de chaque cas et la réponse ne doit pas être seulement corrélée au budget, au lieu ou aux avantages fiscaux. C’est au futur propriétaire de savoir déterminer avec précision ce qu’il souhaite. Pour ce faire, il est vivement conseillé de rencontrer des professionnels qui sauront l’aiguiller (constructeur, agence immobilière, etc.).

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