Faire construire sa maison : les bonnes questions à se poser en amont
Faire construire sa maison est un projet qui nécessite une certaine préparation en amont. En effet, afin de devenir propriétaire d’une maison individuelle neuve tout en évitant les mauvaises surprises, il est nécessaire d’effectuer des recherches au sujet de la commune où investir, du terrain à acquérir, du maître d’œuvre ou du constructeur de maison individuelle, des taxes à payer et du budget à prévoir. Comment choisir son terrain ? Quelles sont les aides qu’il est possible de solliciter ? Quel constructeur sélectionner ? Quelles sont les règles d’urbanisme à connaître ? Zoom sur les questions à se poser avant de se lancer dans la construction d’un bien immobilier.
1. Comment budgéter la construction de sa maison ?
L’estimation du budget à prévoir pour faire construire une maison individuelle est une étape cruciale. En effet, s’assurer de connaître le montant total des dépenses relatives à la construction d’un bien immobilier permet de vérifier sa capacité à s’engager dans ce type de projet. Pour cela, différents critères sont à considérer, tels que :
- le coût du terrain et de sa viabilisation s’il n’est pas viabilisé ;
- le montant du contrat de maîtrise d’œuvre ;
- la marge à réserver aux aléas du chantier ;
- les frais de notaire ;
- le coût d'achat et d'installation des équipements intérieurs ;
- les coûts de l’aménagement extérieur (jardin, clôture, portails).
Par ailleurs, les projets de construction de maisons individuelles requièrent généralement la demande d'un prêt bancaire. La détermination des montants de remboursements mensuels est cruciale dans ce cadre. En effet, elle permet de vérifier si l'emprunteur est en capacité de rembourser son prêt. Le calcul de ce montant prend en compte :
- la durée du remboursement (en nombre d'années) ;
- les revenus de l'emprunteur ;
- l'apport personnel minimum ;
- le taux d'intérêt du prêt ;
- l'assurance décès-invalidité.
Généralement, les banques s'assurent que le taux d'endettement de l'emprunteur n'excède pas 33 % de son revenu annuel. Par ailleurs, il est à noter qu'un propriétaire souhaitant mettre sa maison neuve en location peut bénéficier d'une réduction d'impôt par le biais du dispositif de défiscalisation Pinel.
2. Quelles sont les règles locales d’urbanisme ?
Les communes françaises possèdent des règles d’urbanisme qui peuvent varier d’une localité à une autre. Elles peuvent concerner le style architectural, mais également les matériaux utilisés dans la construction des maisons. Les restrictions en matière de style peuvent aussi s’étendre aux couleurs utilisées dans l’habillage des murs et de la façade, du type de toiture à mettre en place, etc.
Lorsque l’on possède des envies et des aspirations particulières en matière de construction, il est nécessaire de vérifier leur compatibilité avec les règles locales d’urbanisme. Pour cela, il est possible de consulter le Certificat d’Urbanisme au niveau de la mairie de la commune considérée.
3. Vers quels professionnels se tourner pour faire construire sa maison ?
Afin de faire construire sa maison, il est possible de faire appel à différents types de professionnels :
- les constructeurs spécialisés dans les maisons individuelles ;
- les architectes ;
- les maîtres d’œuvre ;
- les entreprises de BTP.
Un constructeur de maisons met en œuvre la construction d’un bien dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce dernier apporte des garanties et une protection de l’acquéreur du bien en obligeant le constructeur de maisons individuelles à :
- se conformer au plan lors des travaux de construction ;
- livrer la maison dans le respect du délai et du prix fixés dans le contrat ;
- posséder une garantie de livraison et de remboursement ;
- souscrire une responsabilité professionnelle décennale.
La garantie décennale permet de couvrir les dommages pouvant être détectés au sein du bien construit par le constructeur de maison individuelle pendant une durée de dix ans à compter de la réception du bien.
4. Comment prendre en compte la revente d’une maison ?
La construction d’un bien immobilier ou d’une maison individuelle nécessite la prise en compte de sa potentielle vente, et ce même si l’acquéreur du bien n’envisage pas cette possibilité au départ. Cependant, il est nécessaire de garder en tête cette éventualité afin de s’assurer de réaliser une plus-value en cas de décision de vente à l’avenir. Pour cela, différents critères de sélection doivent être considérés, tels que :
- la localisation du terrain et la proximité des grands axes routiers et des grandes villes ;
- les sources de nuisances aux alentours ;
- les projets d’urbanisme envisagés par les collectivités locales dans le secteur à l’avenir ;
- la facilité d’accès aux commerces et aux services publics (santé, écoles, etc.).
Des questions plus poussées peuvent être traitées, dans ce cadre, en analysant la qualité du terrain (nature de sol, coût de la viabilisation, etc.).
5. Quelles sont les taxes à payer en devenant propriétaire ?
L’acquisition ou la construction d’un bien implique le paiement annuel d’une taxe foncière. Celle-ci varie en fonction
- des taux d’imposition pratiqués dans la commune de résidence
- et de la valeur locative du logement individuel.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, il suffit de se rapprocher auprès de la mairie pour se renseigner au sujet de la valeur de la taxe foncière demandée dans la commune considérée. Par ailleurs, en plus de vérifier le montant de cette taxe, il peut être judicieux de se renseigner au sujet de l’augmentation annuelle globale de celle-ci, étant donné que les communes augmentent régulièrement le montant de la taxe foncière.
Par conséquent, le choix du terrain de la future maison doit donc prendre en compte ces dépenses obligatoires. Les prix de terrains alléchants et bas ne doivent pas être l’unique critère considéré dans la décision d’achat.
6. Quels sont les dispositifs d’aides accessibles ?
La construction d’une maison peut donner accès à certaines aides. Celles-ci peuvent être regroupées en trois catégories :
- le prêt à taux zéro ou PTZ ;
- la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC) ;
- les aides propres aux collectivités locales (exonération de la taxe foncière par exemple).
Le prêt à taux zéro consiste en un prêt complémentaire sans intérêt ayant pour rôle de subventionner l’achat d’une première résidence principale. Il a été prolongé jusqu’à fin 2023. Pour en savoir plus au sujet des aides auxquelles il est possible de prétendre, il peut être judicieux de se renseigner auprès de son employeur, sa mairie, l’ADEME ou l’ANAH.
