Nul ne possède une boule de cristal pour y voir l’avenir. Le marché de la construction de maison et du bâtiment a subi de fortes hausses depuis 2020. Le coût d’une maison individuelle a donc progressé de manière substantielle et cela risque de devenir une tendance confirmée pour 2023.

Afin de mieux comprendre ce marché immobilier de la construction de maisons neuves, nous allons nous intéresser aux trois années écoulées afin de resituer le contexte de cette hausse passée. Nous pourrons ensuite étudier les différentes composantes d’un prix de vente de projet de maison neuve par un constructeur. Cela permettra de comprendre les différents éléments impactant le coût de construction (terrain, type de matériaux, réglementation, etc.).

Enfin, nous essayerons de déterminer ensemble la tendance des prix de construction de maison pour 2023 ainsi que les quelques pistes pour en contenir le coût autant que possible.

2020 - 2022 : trois années mouvementées

Des événements conjoncturels et structurels ont pris corps depuis 2020. Le marché de la construction de maisons a subi de nombreuses perturbations qui expliquent la forte hausse des prix depuis trois ans.

La crise sanitaire de la Covid-19

Comme chacun le sait, la crise sanitaire mondiale liée à la Covid-19 a perturbé l’ensemble de l’économie. Tous les secteurs furent touchés (industrie, services, etc.). En France, le secteur du bâtiment et des travaux publics n’a pas échappé à la règle :

• 111 jours de confinement strict ;
• 38 jours de confinement « souple » ;
• 155 jours avec couvre-feu ;
• etc.

De telles contraintes pèsent lourd sur n’importe quel type d’organisation de chantier ou de projet de construction de logement. De plus, tout professionnel (constructeur, artisan, architecte, etc.) a connu des désordres en termes de ressources humaines. Les industries ont mis du temps à reproduire au même niveau d’avant crise et les prix se sont envolés de par le déséquilibre de l’offre et de la demande.

Le conflit Russo-Ukrainien

En février 202,2 la Russie envahit l’Ukraine. Bien que le rapport avec le secteur de la construction de maison ne saute pas aux yeux, il l’impacte de deux manières significatives.

1. De nombreuses usines de production de matériaux de construction (fenêtres, briques, etc.) sont situées dans le sud de l’Ukraine. Cette zone étant soumise à des bombardements, l’approvisionnement devient compliqué. Le délai moyen de livraison s’allonge.
2. L’énergie (notamment gaz et pétrole) a significativement augmenté depuis le conflit. Or, elle est indispensable à la métallurgie et au transport, par exemple. Cela impacte donc les coûts finaux des matériaux.

Ce conflit a mis au jour les carences de l’industrie nationale en France et a contribué à faire grimper le prix moyen des matériaux et de leur livraison, et ce peu importe la région.

La rareté des ressources et la « Sinocroissance »

Un facteur structurel est à considérer dans l’augmentation des prix des projets immobiliers sur cette période. Comme chacun sait, la rareté de certaines ressources (minerais, dérivés du pétrole, sable, etc.) est un fait. Des niveaux critiques ont été atteints (le pic conventionnel du pétrole a été atteint en 2008) et leurs prix augmentent selon la logique de marché.

Pour majorer cet effet, la Chine connaît des taux de croissance très élevés depuis des années (+6,1 % en 2020 malgré la pandémie, +8,1 % en 2021 et +3 % en 2022). Une telle croissance la place en grande consommatrice des ressources disponibles. Par exemple, les exportations de France vers la Chine pour les grumes de bois de hêtre non transformées ont progressé de 132 % en un an. Il faut donc pouvoir payer les ressources à meilleur prix si l’on souhaite y avoir accès.

Mise en place de la RE2020

Le passage de la RT2012 à la RE2020 a créé des contraintes supplémentaires en termes de qualités structurelles d’une maison neuve. Le constructeur est astreint à respecter le cahier des charges de la RE2020. Il doit engager du personnel qualifié et des matériaux de qualité pour faire face à cet enjeu. On estime que le coût d’une démarche de type RE2020 peut accroître le budget de construction de +3,5 % à 7 % par rapport à une même maison en RT2012. Les devis en tiennent compte.

Pour conclure ce volet de maîtrise du coût de la construction, la FFB (Fédération Française du Bâtiment) constate que l’augmentation globale du marché de la construction de maison neuve a été de +7 % en 2020 ainsi qu’en 2021 et 2022. Ce cumul d’un tel taux répété sur trois années représente un réel enjeu pour tout constructeur qui doit intégrer ces fortes contraintes dans les devis soumis à ses clients tout en restant pédagogue et transparent sur la situation.

La décomposition du coût d’un projet immobilier

Tout projet immobilier nécessite de définir un budget. Tout constructeur se doit de fournir un devis précis et détaillé permettant ainsi d’analyser les différents prix ventilés par corps de métier :

• fondations et gros œuvre bâti ;
• charpente et couverture ;
• plomberie et électricité ;
• second œuvre et isolation ;
• aménagement des pièces (cuisine et salle de bains) ;
• etc.

Mais le constructeur ne peut pas toujours inclure certains aspects liés à des variables qui ne font parfois pas partie de sa mission ou qui ne peuvent être inclus le jour de la rédaction du devis, car il manque des informations :

• assainissement type individuel ou collectif ;
• terrain déjà viabilisé ou non ;
• nature du terrain pour la prise des fondations (argileux, granitique, etc.) ;
• variantes modifiées par le client durant le projet (choix des carrelages, de la cuisine, etc.) ;
• hausse fulgurante des matériaux durant le temps de la mise en construction de la maison ;
• etc.

Comme nous l’avons vu, les corps de métiers liés à la construction d’une maison neuve sont directement impactés par les causes étudiées plus haut. Par ailleurs, d’autres critères viennent s’ajouter à ce constat de marché :

• la rareté du foncier constructible répond aux exigences légales (PLU, SCOT, PADD, etc.) qui tendent à recentrer les zones d’habitat et à limiter l’empreinte du bâtit sur les zones agricoles et naturelles ;
• la main-d’œuvre est plus rare également et coûte plus cher. Mais une main-d’œuvre qualifiée a un coût et elle est indispensable pour assurer une construction saine, performante, écologique et responsable. C’est l’assurance d’un projet livré conforme au client.

Le marché de la construction de maison en 2023

L’observatoire gouvernemental des prix des matériaux de construction a vu le jour en janvier 2023. Spécifiquement créé suite aux inflations constatées sur le secteur de la construction notamment, il a pour but de permettre une véritable solidarité de filière qui sera fatalement bénéfique autant aux constructeurs qu’aux clients finaux.

Cependant, il ne pourra endiguer une tendance structurelle telle qu’elle s’est confirmée ces trois dernières années. Il faut donc s’attendre à ne pas retrouver les prix d’avant 2020 ou à subir d’autres augmentations qui, moins fortes espérons le, ne pourront que très difficilement infléchir. Même si certains matériaux très précis ont connu une récente retombée des prix (par exemple, bois de construction type résineux), cela ne permet pas une diminution du coût global d’un projet de construction de maison tant les contraintes tarifaires sont nombreuses.

Pour réussir à contenir le prix d’un budget de construction de maison neuve, quelques pistes peuvent aider :

• acheter un terrain plus petit ;
• privilégier un terrain avec type de raccordement possible au tout à l’égout (budget assainissement grandement diminué) ;
• préférer une maison à l’espace optimisé (prix travaux moins élevé, moins de chauffage et d’entretien) ;
• demander des variantes sur devis pour comparer les solutions possibles et leurs coûts (maison à étage ou type plain pied par exemple) ;
• penser aux économies futures (isolation, poêle à bois, moyen de production d’énergie, etc.) ;
• etc.

Pas de panique, le rôle d’un constructeur est aussi de guider ses clients sur les meilleurs choix à faire pour réduire la facture.

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