Souscrire à un prêt relais en attendant la livraison de sa maison neuve

Faire construire une maison neuve prend du temps. En moyenne, il faut attendre 18 mois pour qu’un projet de construction aboutisse. Difficile alors d’amortir au maximum les coûts pendant cette période de transition entre deux logements. Le prêt relais peut cependant être la solution.

Vous êtes déjà propriétaire, mais vous souhaitez faire construire une maison qui correspondra davantage à vos besoins et à vos envies actuels ? Si vous vous retrouvez dans ce cas de figure, vous serez certainement amené à vous poser quelques questions : à quel moment dois-je vendre le premier bien ? Comment se loger pendant la construction de sa maison ? Comment limiter les dépenses et ne pas avoir à payer deux logements simultanément pendant une longue période ?

Pour venir en aide aux propriétaires se retrouvant dans cette situation, les établissements bancaires mettent à disposition une solution : le prêt relais. Mais, à quoi sert-il réellement ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Quand et comment vendre son premier bien immobilier lors d’un projet de construction ?

La véritable question que vous serez amené à vous poser durant votre projet de construction, avant même d’envisager d’avoir recours à un prêt relais, est de savoir à quel moment vendre votre bien immobilier ? En effet, en fonction du moment de la vente, vous n’aurez pas les mêmes capacités financières.

Vendre son bien immobilier avant la signature du contrat de construction

Pour financer votre projet de construction, vous pouvez faire appel à un patrimoine immobilier déjà acquis. Ainsi, vous pouvez trouver plus judicieux de vendre votre maison ou votre appartement pour pouvoir financer une partie ou la totalité des frais liés à la construction de votre nouvelle maison.

Si cette solution peut sembler être la plus raisonnable et la plus sécuritaire, elle engendre cependant des surcoûts. En anticipant et en vendant votre bien immobilier avant la livraison de votre nouvelle maison, vous devez trouver des solutions pour pouvoir être hébergé jusque-là. Vous avez alors certainement recours à la location.

Si la location temporaire n’est pas une mauvaise idée, elle engendre tout de même des coûts. Pour les minimiser, vous pouvez choisir de louer un logement plus petit. Toutefois, vous n’avez peut-être pas la place suffisante pour y installer tous vos meubles. Vous êtes alors obligé de louer en parallèle un garde-meuble, ce qui a encore une fois un coût. À titre d’exemple, il faut compter environ 300 € par mois pour louer un garde-meuble de 13 m3 en région parisienne.

Si vous n’avez pas besoin de louer un garde-meuble, vous êtes amené à verser des frais pour le déménagement, pour la caution du bien loué, pour les factures en énergie, etc. Ainsi, vendre en avance permet de bénéficier de son capital, mais entraîne aussi des dépenses supplémentaires pour se loger en attendant la fin des travaux de construction. D’autres solutions peuvent cependant être envisagées, comme la possibilité d’être hébergé par des amis, de la famille, ou bien encore vivre dans une caravane ou un mobil home le temps des travaux.

Vendre son bien au moment de la livraison de sa nouvelle maison

Si vous souhaitez éviter de devoir déménager dans un logement temporaire, vous devez mettre en vente votre bien plus tardivement, c’est-à-dire après la signature du contrat de construction.

Un projet de construction peut s’étaler sur une longue période, et le temps de concevoir le projet, de déposer un permis de construire et de trouver les artisans, il est préférable de ne pas vendre trop tôt. L’idéal est de vendre son bien lorsque les travaux débutent, afin de faire coïncider la vente et l’emménagement dans votre maison neuve.

Néanmoins, cette solution pose un problème : comment financer le projet de construction ? Il est incohérent de souscrire à un prêt immobilier classique alors que vous disposez d’un apport considérable une fois votre bien immobilier vendu. Heureusement, les banques proposent une solution avec le prêt relais.

Un prêt relais, qu’est-ce que c’est ?

Avant de se pencher sur les avantages et les éventuels risques d’un prêt relais, il est important de bien comprendre le fonctionnement de ce dernier.

Le prêt relais est un crédit de transition accordé aux propriétaires dans l’attente d’une vente d’un bien immobilier, qui va servir à financer l’achat ou la construction d’un nouveau bien. Ce crédit est donc une avance financière et temporaire de la part de la banque, en prévision de la vente d’une maison ou d’un appartement.

Pour bien comprendre ce qu’est un prêt relais, voici ses principales particularités :

• le prêt relais est un crédit à court terme, car la durée du prêt est comprise entre 6 et 12 mois. Le prêt relais est renouvelable une fois ;
• le montant du prêt relais équivaut à environ 70 % du prix de vente du premier bien, puisque le montant du prêt relais est compris entre 50 % et 80 % du prix de vente estimé de l’ancien bien et après déduction des dettes restantes à rembourser ;
• le prêt relais est remboursé lors de la vente du premier bien, et durant la durée du prêt, seuls les intérêts (petites mensualités) sont payés par les emprunteurs. Le reste du prêt est remboursé par la vente du bien immobilier.

Il existe trois types de prêts relais :

• le prêt relais sec, où le crédit relais permet de financer la totalité du projet de construction ou d’achat ;
• le prêt relais adossé, où le prêt relais est associé à d’autres types de financement ;
• le prêt relais en franchise totale, où l’emprunteur rembourse la totalité du prêt relais (y compris les intérêts) au moment de la vente de son bien.

Pourquoi souscrire à un prêt relais ?

Opter pour un prêt relais comporte quelques avantages, qui rendent cette solution très intéressante pour bon nombre de propriétaires qui veulent faire construire une maison neuve.

Financer votre projet de construction

Le principal avantage du prêt relais est qu’il s’agit d’un crédit simple pour financer un projet de construction. Vous disposez en effet de fonds instantanés qui permettent de lancer les travaux de construction le plus rapidement possible.

Vous n’avez ainsi pas besoin d’attendre de trouver un acquéreur pour pouvoir initier votre projet futur, puisque l’avance financière de la banque vous permet de faire avancer les travaux de construction.

Réduire le montant de votre prêt immobilier

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est similaire à celui d’un prêt immobilier classique. En souscrivant à un prêt relais, vous avez alors la possibilité de réduire le montant de votre prêt immobilier classique, en finançant une partie de la construction de votre maison.

Réduire le montant d’un prêt immobilier, c’est donc réduire le montant de vos indemnités mensuelles, ou encore réduire la durée de votre prêt, ce qui est loin d’être négligeable.

Que faire si le bien n’est pas vendu après la fin du délai du prêt relais ?

C’est certainement l’une des questions que se posent tous les propriétaires souhaitant souscrire à un prêt relais. Comment faire si le premier bien n’est pas vendu à temps et que le délai du prêt relais prend fin ? C’est l’une des principales craintes relatives au prêt relais, et cette dernière est justifiée, car cette configuration peut devenir problématique.

Même si un prêt relais peut être renouvelé, il ne peut l’être qu’une seule fois. Ainsi, le prêt relais ne peut durer que 24 mois au maximum, car il a pour principe d’être court. Même si cela reste plutôt rare, il est possible que votre ancien bien immobilier ne soit pas vendu durant ce délai, alors que les fonds de la vente doivent servir à couvrir le prêt relais. Que faire dans ces cas là ?

Avant toute chose, nous vous conseillons d’anticiper et de vendre votre bien en restant cohérent. Ne surestimez pas le prix de votre bien immobilier, principale cause d’une vente longue. Aidez-vous de professionnel, et soyez prêt à faire quelques concessions pour réussir à obtenir une promesse de vente.

Si vous vous retrouvez dans un cas de figure où le délai du prêt relais vient à expirer, vous pouvez peut-être bénéficier d’une offre de la part de la banque, qui vous proposera de transformer votre prêt relais en prêt classique. Si cette solution peut sembler intéressante, elle reste tout de même risquée, car vous êtes alors obligé de rembourser de plus grandes mensualités. Ainsi, il est de loin préférable de bien évaluer la valeur de votre maison, avant de souscrire à un prêt relais.

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