Quel est le coût des maisons neuves ?

Savoir estimer correctement le coût total de la construction d'une maison est indispensable pour évaluer le budget nécessaire avec précision, en tenant bien compte de tous les aspects liés à un tel projet, que nous vous proposons de découvrir en consultant notre guide de la maison neuve. Il existe effectivement des écarts de prix considérables en matière de maisons neuves, qui ne sont pas tous imputables au niveau de gamme des matériaux utilisés ou au modèle de maison choisi dans le catalogue d'un constructeur.

Une juste estimation du coût de construction commence avec le choix du terrain et du mode de financement, se poursuit avec le prix des travaux de construction et se termine avec les taxes applicables sur les maisons neuves et leurs occupants. Il nous semble donc nécessaire de détailler ces différentes étapes et leur impact sur le coût global de l'acquisition d'un habitat neuf.

Le coût de la construction

La construction d'une maison neuve est un processus complexe, fait de nombreuses étapes avant d'arriver à la dernière d'entre elles, la livraison au client. Pour déterminer combien coûte la construction d'une maison neuve, il faut tout d'abord introduire les éléments fixes, qui représentent l'essentiel du prix : les salaires liés à la main-d'oeuvre des ouvriers et des différents professionnels amenés à intervenir sur le chantier, l'achat et le transport des matériaux, sans oublier d'éventuels imprévus pouvant augmenter les coûts ou retarder l'achèvement des travaux.

Il faut ensuite tenir compte des choix ayant un impact direct sur les coûts, que ce soit à la hausse ou à la baisse, par rapport à une construction moyenne :

• Les choix techniques : une maçonnerie classique en parpaing est moins chère que des solutions telles que l'utilisation de blocs rectifiés garnis d'isolant et posés sur joint pour ériger les murs des maisons. Il en est de même pour le type de matériaux utilisés pour la charpente et la toiture. De plus, certains de ces matériaux dédiés au gros oeuvre sont plus chers à l'achat, mais nécessitent moins de main-d'oeuvre pour être installés ou bâtis.
• Les matériaux : la qualité des revêtements de sol, des portes et fenêtres et des matériaux d'isolation a une influence notable sur le coût total d'une construction.
• Les choix énergétiques : les performances énergétiques des maisons se ressentent sur la consommation d'énergie, mais également sur le prix de construction, en fonction des choix effectués. Il existe effectivement des différences entre l'installation d'un chauffage électrique, à gaz, ou à bois et la façon dont la chaleur est diffusée (chauffage par le sol, radiateurs, pompe à chaleur).
•  Les disparités régionales : sans même aborder le sujet du prix des terrains, l'on constate en France des disparités importantes entre les régions. Il faut donc savoir que la Corse, l'Alsace, la Provence-Alpes-Côte d'Azur et l'île-de-France figurent parmi les régions dans lesquelles il est plus cher de faire construire une maison par rapport à la moyenne nationale, à construction égale. Inversement, Le Centre-Val de Loire et la Haute-Normandie affichent des tarifs inférieurs à cette moyenne.
• Le type de maison : le style architectural (modèle de maison traditionnelle, contemporaine ou maison d'architecte sur mesure) engendre également des écarts de prix sensibles, tout comme la présence d'éléments comme un étage, une terrasse, un garage ou un balcon.

Pour rentrer dans le vif du sujet, que sont les chiffres concrets des coûts de construction des maisons neuves en France, il est indispensable de prendre en considération la surface des maisons et leur emprise au sol, qui sont les facteurs essentiels pour donner des chiffres parlants et comparables entre eux. C'est pourquoi nous vous proposons de poursuivre cette page en évoquant le prix moyen d'une maison par mètre carré construit.

Le prix moyen d'une maison neuve par m²

Maintenant que nous en savons plus sur les éléments techniques et architecturaux pouvant influencer fortement le prix des travaux de construction, il est possible d'établir des comparaisons pour savoir, en moyenne, combien coûte une maison neuve au m², hors terrain.

Pour une meilleure clarté des informations qui vont suivre, il est indispensable de différencier les constructions en fonction du type de professionnel amené à construire la maison, sans oublier d'évoquer l'auto construction par un particulier.

Les prix TTC constatés au m² pour la construction d'une maison neuve sont donc les suivants, en France :

• Par un constructeur de maisons individuelles : représentant 60 % des cas, la construction d'une maison neuve par un constructeur est, en moyenne de 1 400 €/m². La surface moyenne des maisons ainsi construites étant de 110 m², le prix moyen est de 154 000 €.
• Par un entrepreneur ou un artisan : avec une part de marché de 10 %, ce mode de construction permet de construire une maison neuve pour 1 350 €/m², ce qui pour une surface moyenne de 124 m² donne un prix de 167 400 €.
• Par un particulier : cette formule de construction utilisée dans 21 % des cas, pour une surface moyenne de 130 m², est estimée à 1 250 €/m², donnant un prix total moyen de 162 500 €.
• Par un architecte : 1 750 €/m² pour une surface moyenne de 145 m² construits, ce qui permet d'établir un prix moyen de 253 750 €.

Il est donc possible de faire ressortir un prix moyen, toutes catégories de constructions confondues, prix situé aux alentours de 1 400 €/m², hors foncier. Ce prix correspond à une gamme intermédiaire du niveau de qualité des matériaux de construction, des revêtements intérieurs et du type de chauffage.

Il est fréquent de trouver des prix d'appel autour de 1 000 € TTC/m², en dehors du terrain. Cependant, ce prix correspond à une maison de plain-pied, de forme rectangulaire simple, sans balcon, terrasse ou garage, dans laquelle de nombreux postes et travaux resteront à votre charge : les revêtements de sol, la peinture des murs, l'achat et la pose de la cuisine et de la salle de bain.

A l'inverse, le prix de 1 400 €/m² peut être largement dépassé si l'on aborde le haut de gamme ou le très haut de gamme, avec un projet immobilier dont les plans sont dessinés sur mesure par un architecte, mettant en avant la volonté d'utiliser des matériaux et des équipements de grand standing.

En tenant compte de toutes ces données, le portrait robot d'une maison neuve type s'établit donc ainsi : une maison livrée par un constructeur, d'une surface de 95 m² avec trois chambres, pour un prix TTC moyen de 140 000 €, sans terrain.

Le coût réel d'un terrain constructible

Le fait de savoir combien coûte une maison neuve sans terrain permet d'estimer le budget à consacrer à sa construction, mais il faut également trouver et acheter un terrain, avant d'établir les premiers devis ou contacts avec des constructeurs, sauf dans le cas d'un projet immobilier prêt à bâtir, avec constructeur imposé.

Le choix d'un terrain détermine logiquement le futur cadre de vie de son propriétaire, point sur lequel il est toujours difficile de donner des conseils, car ce choix est, avant tout, lié  aux envies et aux goûts de chacun. Il faut, cependant, garder à l'esprit que l'emplacement d'une maison, neuve comme ancienne, peut modifier les possibilités de revente et le montant de la plus-value généralement attendue de cette opération.

Choisir un terrain pour y faire construire une maison neuve doit aussi se faire en pensant aux différentes répercussions des caractéristiques de ce terrain sur le déroulement et le coût des travaux. En effet, du point de vue des professionnels de la construction de maisons individuelles, tous les terrains ne se valent pas et certaines configurations peuvent même engendrer des frais supplémentaires, en fonction des critères suivants :

• La qualité du sol : peut impacter le type de fondations nécessaires à la stabilité de l'ouvrage. Pour lever les doutes ou les interrogations à ce sujet, il est possible d'effectuer une étude de la nature du sol, ou de se référer aux conseils d'un professionnel de la construction.
• Un terrain en pente : une pente peut rapidement faire monter l'addition des travaux, essentiellement dans le cas d'une maison aux formes complexes, avec un sous-sol ou des rampes d'accès à un garage.
• L'accessibilité : les travaux de construction nécessitent l'utilisation de gros engins de chantier et de camions de livraison des matériaux et du béton. Si l'accès est rendu difficile par les caractéristiques du terrain, cela se traduit par une perte de temps et d'argent.

Il faut également souligner l'importance de la viabilité d'un terrain. Pour être viable, un terrain doit être borné et raccordé aux différents réseaux, que sont l'électricité, l'eau, le téléphone ou internet et éventuellement le gaz de ville si vous optez pour ce type de chauffage. L'assainissement des eaux usées doit aussi être prévu, que ce soit par un raccordement au réseau d'égout ou par l'installation d'une fosse septique. Au total, la mise en viabilité d'un terrain peut être facturée plusieurs milliers d'euros par les différents intervenants, selon la distance du terrain par rapport aux points de raccordement les plus proches.

Pour conclure et pour rappel, l'achat d'un terrain constructible est soumis à des frais de notaire, à hauteur de 8 % du prix d'acquisition.

Le financement de sa maison neuve

L'obtention d'un crédit immobilier pour financer sa maison neuve impose, comme pour tous les types de crédits, le paiement de frais en supplément du remboursement des mensualités fixées en accord avec un organisme de prêt ou une banque.

Ces sommes sont réparties entre les frais de dossier (entre 1 et 1,5 % du montant du prêt principal) et les frais intercalaires (liés au remboursement des intérêts). En règle générale, il est possible de négocier le montant de ces frais et, dans tous les cas, de prévoir avec exactitude le montant et les échéances de remboursement de ces derniers.

Le plan de financement d'un projet immobilier de construction d'une maison neuve doit donc être d'une clarté absolue, afin de distribuer au mieux les sommes disponibles entre les différents postes et d'avoir la certitude de pouvoir faire face aux dépenses prévues, mais aussi aux frais et taxes parfois sous-estimés.

Les frais annexes et les taxes

Il est totalement légitime de se demander s'il existe des taxes sur une maison neuve et des frais annexes pour les prendre en compte dans l'établissement du budget prévisionnel total du coût de la construction.

Dans le cas d'une maison ayant une surface habitable de plus de 150 m², le permis de construire, qui reste gratuit, doit être accompagné d'un dossier préparé par un architecte, dossier qui peut être facturé aux environs de 4 000 € ou plus. Il est bon de savoir que les constructeurs incluent le coût de ce dossier dans leurs devis.

L'assurance dommage-ouvrage est obligatoire pour vous garantir le remboursement et la réparation de tous les dommages pouvant intervenir après la fin des travaux. Son coût est élevé, puisqu'il peut représenter 3 % de la valeur de la maison.

Enfin, une maison neuve est soumise à la taxe locale d'équipement (TLE), en plus de la taxe foncière liée au terrain et à la taxe d'habitation. La TLE est payable en deux fois, tout d'abord 18 mois après l'obtention du permis de construire, puis à nouveau 18 mois à la suite du premier paiement. Cette taxe, variable selon les communes, oscille entre 1 500 € et 3000 €, en fonction de la surface de la maison et des prêts obtenus.

Comment se découpent les différents budgets d'une construction neuve ?

Bien calculer son budget est impératif avant de se lancer corps et âme dans un projet de construction. Pour cela, il faut prendre en compte les différents points de dépense, car le coût d'une maison neuve se découpe en différents postes.
Le terrain
Il n'est pas rare que les futurs propriétaires ne prennent en compte que l'achat du terrain. Or, il y a bien souvent d'autres dépenses qui sont liées à ce dernier. Cela peut par exemple aller du géomètre à la viabilisation de la parcelle. Pour ces deux travaux, il faut bien souvent compter entre 1 et 2 % du projet.
Le gros œuvre de la maison
L'étape principale de la construction d'une maison reste sans aucun doute sa mise hors d'eau et hors d'air. C'est ce que l'on appelle le gros œuvre, de la maçonnerie à la charpente, en passant par la toiture et l'installation des portes et fenêtres. En terme de prix, cette étape représente généralement 50 % du projet total.
Le second œuvre de la maison
Lorsque la maison en elle-même est terminée et qu’elle se trouve à l'abri des intempéries, la construction passe alors au second œuvre et aux équipements intérieurs. Cela concerne donc le chauffage, l’électricité, l’isolation, la plomberie, les cloisons ou même les sanitaires. Cette étape peut représenter entre 25 et 30 % du projet.
Les aménagements
Concrètement, le reste du budget est consacré aux aménagements intérieurs et extérieurs, qu'il s'agisse du revêtement des sols ou des murs, de la cuisine, de la salle de bain, du jardin ou même du garage.

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