Comment financer la construction de sa maison neuve ?

Vous avez les plans de votre maison et avez jeté votre dévolu sur un terrain ? Maintenant, il vous faut passer à l'étape financement du projet, car la construction d'une maison n'est évidemment pas gratuite. L'un de vos premiers objectifs est donc d'obtenir un prêt immobilier, et de convaincre votre banque, ou un autre établissement, de la fiabilité de vos revenus. En effet, les organismes bancaires détestent l'idée de recouvrer des mensualités impayées, votre profil d'emprunteur doit donc les rassurer pour toute la durée du prêt.

De l'apport personnel au crédit classique, en passant par les prêts aidés et les différentes aides financières de l'Etat, découvrez notre dossier spécial financement, afin de connaître les spécificités de chaque solution et nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Les différentes solutions de financement pour une maison neuve

L'élaboration de votre financement peut revêtir plusieurs formes, puisque selon la situation de votre foyer, vous pouvez bénéficier de certains prêts aidés et de nombreuses autres aides financières. Faisons le point ensemble sur ces différents éléments, qui doivent vous permettre de devenir l'heureux propriétaire de votre maison neuve.

Le crédit immobilier et l'apport personnel

Avant de faire un crédit immobilier, il est particulièrement recommandé de soigner votre apport personnel. En effet, plus vous aurez économisé d'argent en vue de votre projet, moins vous devrez emprunter à la banque, c'est mathématique. Toutefois, au-delà de cet aspect pratique, il faut surtout savoir que les organismes de crédit, dont votre banque en tête de liste, apprécient tout particulièrement lorsqu'un emprunteur présente un bon apport. Pour être crédible avec votre dossier de financement, il est donc conseillé d'avoir environ 20 % du budget global déjà disponible, même si dans les faits, selon votre profil, 10 à 15 % peuvent suffire.

Pour constituer votre apport personnel, vous n'avez pas nécessairement besoin d'économiser pendant des années. Effectivement, ce dernier peut être formé à l'aide d'un prêt à taux zéro ou d'un prêt aidé que nous allons voir par la suite. Egalement, il est possible pour le propriétaire de présenter son apport sous la forme d'un terrain, préalablement acheté avec ses fonds propres. Dans tous les cas, l'apport doit avant tout convaincre la banque de votre capacité d'épargne. S'il est possible d'emprunter sans apport personnel, il faut néanmoins présenter un profil d'emprunteur particulièrement stable.

En ce qui concerne le montant du prêt immobilier, sachez que dans tous les cas, l'organisme que vous sollicitez doit respecter le principe des 33 % d'endettement. Cela signifie donc que les mensualités de votre crédit, assurance décès invalidité comprise, ne vont pas pouvoir dépasser le tiers de vos revenus mensuels. De même, si vous avez d'autres crédits en cours, ces derniers seront pris en compte dans le calcul du taux d'endettement, et vont être déduits de la totalité de vos ressources. Par exemple, pour un crédit automobile de 200 € par mois et des rentrées nettes de 3500 € mensuels, la banque va considérer que ces dernières sont en fait de 3300 €.

Pour aller plus loin, afin qu'un organisme de crédit vous donne une réponse favorable, le montant du reste à vivre, hors mensualités du prêt immobilier, doit correspondre à un minimum de 1250 € pour un couple, auxquels s'ajoutent 250 € par enfant. Si votre profil d'emprunteur ne respecte pas ces 2 conditions, il est fort probable que toutes les banques sollicitées refusent votre demande de prêt.

Plus vous pourrez prouver votre stabilité financière et bancaire, grâce à des relevés de compte montrant ni découvert, ni incident de paiement, ni saisie sur salaires, plus vous aurez l'attention du conseiller en charge de votre dossier. De même, il est très difficile d'obtenir un prêt immobilier sans que l'un des 2 conjoints soit titulaire d'un CDI. Pour les autres, en CDD ou indépendants, il est nécessaire de justifier d'un minimum de 3 ans de revenus réguliers.

Enfin, ne croyez pas que les banques ne s'intéressent qu'à votre situation financière. Au contraire, la teneur du projet de construction est aussi importante. Non seulement la fiabilité du constructeur ou de l'architecte est passée en revue, mais les garanties qui assurent une livraison conforme de la maison en cas de problème le sont également. Attention donc au type de construction pour laquelle vous sollicitez un crédit immobilier, puisqu'en fonction du professionnel responsable des travaux, constructeur, architecte, maître d'oeuvre, ou vous-même dans le cas d'une autoconstruction, les conditions d'accès peuvent être plus strictes.

Les différents prêts aidés

En plus du crédit immobilier traditionnel, le gouvernement a mis en place de nombreux prêts aidés, qui permettent de se constituer son apport personnel ou de compléter un prêt classique insuffisant. Voyons ensemble en quoi ces derniers consistent et si vous pouvez y prétendre.

En tête de liste, on retrouve le prêt à taux zéro, communément appelé le PTZ. Le principe de ce crédit est simple, puisqu'il consiste à ne pas payer d'intérêts, frais annexes importants habituellement lors d'un prêt immobilier. Contrairement aux idées reçues, ce crédit est distribué dans toutes les banques, et peut couvrir jusqu'à 40 % maximum du montant global de votre projet de construction. Toutefois, son attribution n'est possible qu'à condition de remplir les critères d'attribution en place :

• financement d'une résidence principale pour les primo-accédants, ou pour les particuliers qui n'ont pas été propriétaires de leur logement au cours des 2 dernières années ;
• plafonds de ressources à ne pas dépasser, en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone où se situe la ville de la construction.

Egalement, le prêt à l'accession sociale, dit PAS, peut venir compléter un crédit immobilier traditionnel ou un prêt à taux zéro. Conventionné par l'Etat et délivré sur les mêmes critères que ce dernier, le prêt à l'accession sociale ne peut financer que la résidence principale de l'emprunteur, et cela, jusqu'à 100 % du coût du projet. Notez qu'avec le PAS, les frais annexes du crédit sont plafonnés, ce qui peut représenter un coup de pouce non négligeable pour les foyers les plus modestes.

Autre possibilité d'emprunt supplémentaire, le prêt action logement, réservé aux travailleurs du privé dont l'entreprise compte au moins 10 salariés. D'un montant compris entre 7000 et 25 000 €, ce crédit ne peut pas dépasser 30 % du prix total du projet. Contrairement aux autres solutions, la demande d'un PAL est à faire auprès de l'employeur directement.

Enfin, le prêt épargne logement, ou PEL, est la dernière possibilité de prêt aidé. Ce dernier à la particularité de n'être accordé que par la banque après un certain nombre d'années d'épargne, le plus souvent 4 ans, sur un plan ou un compte épargne logement dédié au projet. Il faut savoir néanmoins que son montant est plafonné à 92 000 €, et que la durée de remboursement ne peut excéder 15 ans.

Les aides des collectivités

En plus de ces différentes solutions de crédit à votre disposition, il n'est pas rare que certains conseils régionaux et départementaux, voire certaines communautés de communes, accordent eux aussi des aides pour favoriser les projets de construction. Ainsi, entre les crédits à taux réduit et les subventions, il peut être utile de les solliciter, tout comme l'ADIL de votre département qui, sous réserve que vous soyez primo accédant, peut vous faire bénéficier d'une aide de 3000 à 4000 €.

Les aides indirectes de l'Etat

Comme pour tout projet d'achat immobilier, le gouvernement accorde aussi de nombreuses aides indirectes après la construction d'une maison. Parmi ces dernières, on retrouve notamment l'exonération de la taxe foncière pendant un délai de 2 ans, le crédit d'impôt pour la transition énergétique, qui permet de déduire de ses revenus jusqu'à 30 % des dépenses liées aux équipements d'énergies renouvelables, ou encore la TVA réduite, à condition d'attendre 2 ans après la livraison de la maison, qui offre la possibilité de réaliser certains travaux avec une TVA à 10 ou 5,5 %, contre 20 % en temps normal.

La constitution du dossier de financement pour une maison neuve

Pour constituer votre dossier de financement, vous avez la possibilité de procéder vous-même, ou de passer par un courtier, qui va se charger de trouver la meilleure offre de prêt pour votre projet. Dans tous les cas, vous devez réunir un certain nombre de justificatifs, et sur ce point, il est parfois compliqué de faire le tri entre les documents nécessaires et ceux qui ne le sont pas. Voici donc une liste non exhaustive de tous les papiers que vous devez réunir, pour chacun des co-emprunteurs, avant de présenter votre projet à la banque :

• un justificatif d'identité ;
• un exemplaire du livret de famille ou du certificat de PACS ;
• un justificatif de domicile, sous la forme d'une facture d'eau, de gaz ou d'électricité ;
• les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes en CDI ou CDD ;
• les 3 dernières déclarations de revenus 2035 si vous êtes indépendant ;
• les 2 derniers avis d'imposition ;
• les 3 derniers relevés de vos comptes bancaires ;
• les relevés d'épargnes éventuels ou tout autre document pouvant justifier de votre apport personnel ;
• la fiche de renseignement du prêt à taux zéro, si vous souhaitez y souscrire ;
• la dernière quittance de loyer, ainsi qu'une quittance par semestre pour les 2 dernières années ;
• le contrat de location justifiant de votre résidence durant les 2 dernières années ;
• le contrat de construction d'une maison individuelle, ou CCMI loi de 1990, si vous passez par un constructeur ;
• la caution financière d'achèvement du CCMI, fournie par votre constructeur ;
• le contrat de l'architecte ou du maître d'oeuvre, ainsi que les devis des différentes entreprises intervenantes, si vous passez par ces derniers ;
• l'attestation d'assurance décès invalidité, si celle-ci n'est pas souscrite à la banque en charge du prêt ;un exemplaire du permis de construire,
• un exemplaire des plans de situation de la future maison ;
• l'attestation d'engagement au respect de la réglementation thermique en vigueur ;
• une copie du contrat d'assurance dommages-ouvrage ;
• le titre de propriété du logement servant à financer le projet, en cas de prêt relais ;
• le titre de propriété du terrain si vous possédez déjà ce dernier, ou le compromis de vente si cette dernière est en cours.

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