Choisir le terrain pour faire construire sa maison neuve

L'achat d'une maison neuve est souvent qualifié, à juste titre, de projet le plus important de toute une vie. La première des nombreuses étapes qui attendent les futurs propriétaires est de choisir le terrain constructible sur lequel se déroulera le chantier, jusqu'à la réception de la maison. Le choix de ce terrain impacte directement le cadre de vie et la façon de profiter de sa maison neuve, mais peut également influencer le déroulement et le prix des travaux de construction.

En effet, certains critères, parfois négligés, peuvent limiter les possibilités, avant même de choisir un constructeur et de dessiner le plan ou de choisir parmi les modèles de maisons proposées. Il nous semble donc important de faire un tour d'horizon des éléments à prendre en compte en priorité et des conseils les plus avisés en la matière, afin de réduire le champ des erreurs potentielles et de poser des fondations solides à votre projet, qui vous engage pour de nombreuses années.

Les éléments déterminants pour votre futur mode de vie

L'emplacement géographique d'un terrain se traduit en premier lieu par son incidence sur la vie quotidienne des futurs propriétaires. Ces conséquences sont différentes si le terrain est dans un lotissement situé dans une commune en périphérie d'une grande ville, un terrain isolé en campagne, ou un terrain en vente dans une zone densément peuplée.

Au-delà du choix de la région ou du département, qui ne peut véritablement faire l'objet de conseils, car dépendant des goûts, des envies et de la situation professionnelle ou familiale de chacun, l'emplacement d'un terrain pour y construire une maison neuve a des répercussions sur les points suivants :

• L'accès aux commerces, aux transports en commun, aux écoles, aux services publics et aux équipements culturels, sportifs ou de loisirs.
• La distance à parcourir pour chacun de vos déplacements et donc le budget alloué à la consommation de carburant et à l'entretien des véhicules.
• Les nuisances : si le calme est indispensable à vos yeux, il est préférable de bien prendre en compte les sources de nuisances, en journée pendant la semaine, comme en soirée. Ces dernières peuvent venir d'un axe routier, d'un chemin de fer, d'un couloir aérien, du voisinage résidentiel, d'une usine ou d'une exploitation agricole.
• Les projets d'urbanisme : il est possible, en se rendant à la mairie de la commune sur laquelle est situé un terrain, d'obtenir des informations sur le développement urbain (routes, zones commerciales ou industrielles) et l'avenir des environs de ce terrain, plusieurs années à l'avance.
• La revente : même si elle est rarement une priorité sur le moment, la revente est un facteur qui doit être intégré à tout projet immobilier. Les critères et éléments précédemment cités ont généralement une grande influence sur la possibilité de réaliser, à terme, une plus-value sur le prix des maisons et des terrains.

Il convient donc de bien considérer l'impact de tous ces points sur votre future vie quotidienne, qui sera considérablement modifiée dans les cas où l'achat d'un terrain pour y construire une maison neuve représente un véritable bouleversement de vos habitudes et de votre façon de vivre, comme le passage d'un logement en centre-ville à une campagne isolée.

Les critères techniques pouvant influer sur le prix des travaux

Tous les terrains ne se valent pas, du point de vue purement technique des professionnels de la construction. Certains aspects, souvent inconnus du grand public, ont effectivement une réelle influence sur l'ensemble du processus de construction d'une maison neuve et sur le prix du chantier.

La nature du sol d'un terrain constructible

Il faut tout d'abord mentionner la qualité du sol d'un terrain, qui peut être sablonneux, ce qui est préférable, ou argileux, auquel cas il sera éventuellement indispensable de compenser l'instabilité par un surcoût de travaux de fondations. Dans le doute, il est possible de faire une étude de la nature du sol d'un terrain, ou de se référer aux conseils de votre constructeur, si vous êtes déjà en contact ou en contrat avec un de ces derniers.

Il en est de même pour les terrains présentant un sol en pente, car une inclinaison du sol peut vous obliger à des travaux supplémentaires, ou même, dans le pire des cas, à limiter le type de maison qu'il est possible d'y construire ou vous forcer à envisager des plans de maison illogiques par rapport à l'orientation du soleil et des vents.

Pour obtenir toutes les garanties sur l'exposition d'un terrain aux risques climatiques (inondations, zone sismique, présence de galeries ou d'eau souterraine), il faut consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), disponible en mairie de la commune concernée.

La viabilité des terrains

Enfin, il est indispensable d'aborder le thème de la viabilité des terrains constructibles. Lorsque vous consultez les offres immobilières de terrains en vente, vous y trouverez, le plus souvent, une information sur la viabilité, indispensable pour estimer son prix et l'intérêt de ce terrain pour votre projet.

Un terrain est dit viabilisé quand il est prêt à bâtir et disposant de tous les raccordements pour démarrer un chantier. Ce type de terrain se trouve généralement dans les lotissements, avec ou sans constructeur imposé. A l'inverse, un terrain non viabilisé, le plus souvent isolé, impose à son propriétaire d'effectuer les raccordements aux différents réseaux indispensables, que sont l'électricité, le gaz, l'eau, l'assainissement, ou encore le téléphone et internet. La mise en viabilité d'un terrain engendre une augmentation importante du budget global de construction d'une maison neuve et doit donc être prise en considération dans l'estimation financière d'un tel projet.

Les règles locales d'urbanisme

En France, chaque commune dispose de ses propres règles d'urbanisme, de style architectural et de matériaux de construction des maisons neuves. Si la maison de vos rêves présente des caractéristiques bien précises, il est alors préférable de vérifier sa compatibilité avec les règles locales en consultant le Certificat d'Urbanisme en mairie.

Certaines restrictions peuvent vous imposer une gamme de couleurs possibles pour la façade ou l'utilisation de matériaux spécifiques pour la toiture, ce qui pourrait aller à l'encontre de votre projet, de vos envies ou des premiers plans validés avec votre constructeur.

C'est également en mairie qu'il est possible et fortement conseillé d'obtenir les informations sur le montant de la taxe foncière qui vous sera exigée par le fait d'être propriétaire du terrain. De plus, si vous êtes l'occupant de la future maison, vous devrez aussi vous acquitter de la taxe d'habitation. Or, ces deux taxes peuvent varier énormément entre deux communes, y compris lorsque ces dernières sont limitrophes ou situées à seulement quelques kilomètres de distance.

Un terrain en vente à un prix anormalement bas peut donc cacher de mauvaises surprises en matière de taxes, avec pour conséquences des difficultés financières pour maitriser le budget initialement alloué à votre projet de construction.

Les caractéristiques propres à chaque terrain

Certains terrains ont des caractéristiques qui peuvent compliquer un chantier de construction ou limiter les possibilités architecturales, à commencer par la surface et la forme géométrique du terrain. Il faut effectivement s'assurer que ces éléments sont parfaitement compatibles avec la surface envisagée pour la maison, en vertu du respect de la règlementation sur l'occupation maximale des sols et des distances autorisées par rapport aux limites du terrain.

La forme d'un terrain peut aussi influencer l'orientation d'une maison par rapport au soleil, ce qui peut être très pénalisant s'il s'avère impossible d'orienter les pièces de vie vers le sud ou l'ouest, ou de devoir se priver d'une superbe vue qui vous a pourtant convaincu de faire l'achat de ce terrain.

L'accessibilité est également une caractéristique à prendre en compte, car elle peut engendrer un surcoût du chantier si les engins de construction ont des difficultés à accéder au terrain.

Dans tous les cas, pour obtenir la garantie de la faisabilité d'un projet de construction de maison neuve sur un terrain que vous trouvez par vos propres moyens, il est conseillé de faire appel à des professionnels (artisans, architectes ou constructeurs), qui seront à même de vous guider et vous donner les clés pour valider ou infirmer le choix d'un terrain.

Les principaux modes d'achat d'un terrain

Dans la pratique, il existe deux grands modes d'achat d'un terrain pour y faire construire une maison neuve. L'on trouve tout d'abord des terrains libres de constructeurs, c'est-à -dire que vous achetez votre terrain en ayant la totale liberté de choisir qui va construire la maison. Cela n'interdit en rien de faire appel à un constructeur de maisons individuelles, mais il reste également possible de passer par un architecte, un maître d'oeuvre, un artisan, ou d'envisager une auto construction.

Le second mode d'achat est celui des terrains avec constructeur imposé. Ces offres concernent des terrains pour lesquels la vente est liée par contrat avec un constructeur ou un aménageur de lotissements qui sera en charge de la construction de la maison. Cette solution "clés en main" permet de trouver un terrain viabilisé prêt à bâtir et représente une alternative permettant de raccourcir le délai, parfois très long, entre l'achat du terrain et l'achèvement de la maison, pour en profiter au mieux et au plus rapidement. En contrepartie, il est alors obligatoire de choisir un modèle de maison au sein du catalogue du constructeur concerné, avec un choix dicté par l'harmonie architecturale du lotissement et des maisons voisines.

Pour conclure la liste des conseils à suivre et des éléments importants à prendre en considération au moment de choisir un terrain, voici les principales sources d'offres de vente de terrains constructibles en France :

• Les agences immobilières.
• Les particuliers.
• Les mairies ou collectivités locales.
• Les constructeurs de maisons individuelles.
• Les aménageurs-lotisseurs.

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