Achat immobilier : les avantages du neuf par rapport à de l’ancien

D'après l'article 257 du Code Général des Impôts (CGI), les immeubles dits "neufs" sont des " immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années ". Le CGI précise en outre que, pour être considérée comme neuve, une construction de moins de 5 ans ne doit avoir jamais été ni habitée ni utilisée par son propriétaire ou par un locataire éventuel pendant cette période.

Sur le plan juridique, une autre précision nous semble utile. Pour bénéficier du statut de "bien neuf", le logement doit n'avoir fait l'objet d'aucune première mutation enregistrée auprès d'un notaire, toujours durant ce laps de temps. Autrement dit, si vous achetez un bien immobilier neuf de moins de 5 ans à un particulier (premier propriétaire), vous devenez propriétaire d'un bien "ancien".

Quelles sont les différences entre un achat immobilier "clé en main" et un achat en VEFA ? Pourquoi choisir d'acquérir une maison neuve ? Quels sont les avantages et les inconvénients de faire une acquisition immobilière dans le neuf ? Nous vous disons tout.

Quels sont les différents types d'achats dans le neuf ?

Deux types de logements remplissent toutes les conditions nécessaires pour être considérés comme neufs : les biens acquis sur plans (VEFA) et ceux achetés clés en main.

L'achat d'une maison "clé en main"

Une maison neuve vendue "clé en main" est une maison totalement achevée au moment où se déroule la transaction. La vente doit être menée pour la première fois, soit par un promoteur immobilier, soit par une agence immobilière. Rappelons que ce type de logement n'a jamais l'objet d'une occupation antérieure avant la transaction.

La maison clé en main présente des avantages certains par rapport à une maison à construire ou en cours de construction. Elle donne en effet au futur acquéreur la possibilité de :

• visiter le bien et de s'y projeter immédiatement ;
• vérifier l'absence de défauts de conformité et de vices de construction.

Ces deux atouts font que l'acquisition de maison "clé en main" demeure encore aujourd'hui le mode d'achat préféré des Français en matière d'immobilier neuf.

L'achat d'une maison sur plans (VEFA)

L'achat d'une maison neuve sur plans consiste, quant à lui, à  acquérir un logement encore à construire, en cours de construction ou bien en cours d'achèvement. On parle juridiquement de Vente en l'Etat de Futur Achèvement ou VEFA.

Vous achetez dans ce cas, sur catalogue, une maison individuelle implantée en général dans un lotissement. Il est fréquent, au moment de la réservation, que les travaux n'aient pas encore commencé ou soient en cours.

Le choix de votre future maison doit se baser sur les plans et les descriptifs présentés dans les publicités du promoteur ou du constructeur immobilier.

Notons qu'au moment de la réservation, le vendeur est tenu de vous fournir une notice descriptive, décrivant l'ensemble des travaux à réaliser, ainsi que les matériaux et les équipements qui seront utilisés.

La VEFA peut se présenter comme étant une opération à risques, dans la mesure où le choix de l'acheteur ou de l'investisseur (personne qui achète un bien immobilier en vue de le donner à louer) porte sur un projet à réaliser ou en cours de mise en oeuvre. Difficile dans ce cas de se projeter à l'intérieur d'une maison non construite, avec uniquement un plan entre les mains !

Toutefois, ce type de transaction est d'être très encadré par loi, afin justement de protéger au mieux les intérêts de l'acquéreur. Ce qui ne vous dispense pas de vous entourer de quelques précautions, avant de vous engager :

• vérification que le constructeur ou le promoteur justifie bien de toutes les garanties liées à l'opération et à l'ensemble des travaux (garantie de remboursement, garantie d'achèvement extrinsèque ou intrinsèque, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie d'isolation phonique, assurance dommage-ouvrage) ;
• étude soigneuse des plans (plan du logement, plan de la totalité du programme immobilier, plan des locaux annexes éventuels) et de la situation de votre future maison (surface et distribution des pièces, possibilités d'aménagement, exposition à la lumière et au soleil, vis-à -vis, espaces verts, équipements, etc.) ;
• visite des lieux de la construction, pour vous faire une idée du quartier ;
• vérification auprès de la mairie que le bien ne se trouve pas dans une zone exposée à des risques (naturels ou technologiques) et à des pollutions ;
• demande de renseignements à propos du montant des charges de copropriété, un lotissement s'organisant comme une copropriété.

Ne faites surtout pas d'achat "coup de coeur". Et n'hésitez pas à consulter différents programmes immobiliers, et à les comparer entre eux.

Bon à savoir : les étapes de la procédure d'achat diffèrent selon l'option choisie : achat clé en main ou achat en VEFA. Nous aborderons ce sujet un peu plus loin.

Pourquoi acheter une maison neuve ?

Si un bien immobilier ancien jouit d'un charme certain, un bien neuf possède, quant à lui, de nombreux arguments à faire valoir.

Avec une maison neuve, vous pouvez notamment aménager et personnaliser les lieux comme vous le souhaitez (choix des équipements, distribution des pièces, etc.). Par ailleurs, de nombreux dispositifs fiscaux rendent cette option particulièrement intéressante.

Dans l'ensemble, les avantages et les inconvénients d'un achat clé en main et d'un achat sur plan sont sensiblement les mêmes. Voici pourquoi.

Les avantages d'un achat immobilier dans le neuf

Acheter un logement neuf présente des nombreux avantages fiscaux et financiers, notamment :

• des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d'achat dans le neuf, contre 7 à  8 % dans l'ancien) ;
• une exonération de taxe foncière pendant les 2 années suivant d'achèvement des travaux ;
• une réduction d'impôt avec la loi Pinel, avec une défiscalisation jusqu'à 630 000 euros en cas d'investissement locatif sur 12 ans ;
• un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 7 % (au lieu des 20 % habituels) du prix d'acquisition, en cas d'achat en zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ;
• de nombreuses aides possibles (prêt à taux zéro ou PTZ, prêt conventionné, prêt d'accession sociale ou PAS, prêt action logement, etc.).

Outre les avantages cités ci-dessus, acheter un logement neuf permet également de jouir de :

• un habitat moderne, fonctionnel et confortable (cuisine équipée, nouvelles technologies, domotique, etc.) ;
• une construction conforme aux dernières normes en vigueur (isolation thermique et phonique, sécurité incendie, accessibilité, etc.) ;
• une construction bioclimatique, donc agréable et lumineuse, conçue pour économiser l'énergie et réduire les dépenses de chauffage et de climatisation ;
• un logement performant sur le plan énergétique, conforme à la réglementation thermique en vigueur (RT2012 ou RT2020) ;
• des charges de copropriété plus faibles que pour un logement ancien.

Bref, si vous aimez la modernité et le confort qu'offre un logement moderne, alors acheter une maison neuve est le bon choix pour vous.

Les inconvénients d'une acquisition dans le neuf

L'achat d'un bien immobilier neuf (maison ou appartement) comporte cependant quelques inconvénients, parmi lesquels :

• un prix plus élevé que pour un bien ancien, mais toutefois compensé par les économies conséquentes sur la facture d'énergie ;
• des délais de livraison importants et des paiements contraignants, en cas d'achat en VEFA ;
• de possibles retards de livraison ;
• de possibles vices de construction et défauts de conformité.

Notons tout de même que les probabilités de vices cachés sont plus élevées dans l'ancien que dans le neuf.

Vous connaissez désormais l'essentiel à savoir à propos de ce qu'on entend par logements "neufs" (maison ou appartement) et des avantages et inconvénients qu'ils présentent.

Comment acquérir une maison neuve ?

L'idée de devenir propriétaire d'une maison neuve, achetée "clé en main" ou bien en VEFA, vous séduit-elle ? Alors, voyons quelles sont les grandes étapes à suivre pour en acquérir une.

Comment acheter une maison "clé en main" ?

Le processus d'achat d'une maison neuve "clé en main" se déroule exactement comme pour un logement neuf. Autrement dit, les parties procèdent, devant notaire :

• à la signature d'une promesse de vente, assortie de clauses suspensives ;
• au versement, par l'acheteur, d'un acompte entre 5 et 10 % du prix de la vente ;
• à la signature de l'acte définitif de vente, après observation d'un délai de rétractation de 10 jours (depuis la loi Macron du 6 août 2015), au lieu de 7 jours auparavant.

La livraison du bien suivie de la remise des clés par le vendeur (promoteur ou agence immobilière) puis de la prise de possession par l'acheteur interviennent ensuite.

Comment acheter un logement en VEFA ?

La procédure d'achat d'une maison sur plans (VEFA) se déroule, quant à elle, en plusieurs étapes :

1. Signature d'un contrat de réservation. Ce contrat comprend obligatoirement plusieurs éléments définis par la loi : plans, superficie, situation de l'immeuble, prix, dates d'exécution des travaux et de livraison, etc.
2. Versement, par l'acquéreur, d'un dépôt de garantie n'excédant pas 5 % du prix prévisionnel de vente. Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué.
3. Possibilité pour l'acquéreur d'annuler la réservation dans un délai légal de rétractation de 10 jours.
4. Demande de prêt auprès de la banque pour financer l'achat du logement en VEFA.
5. Confirmation de la réservation, après obtention du prêt.
6. Signature du contrat de vente définitif (ou "acte authentique de vente") devant notaire.
7. Appels de fonds : il s'agit des sommes réclamées à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
8. Réception des travaux : visite détaillée du logement, les vices constatés étant consignés dans un procès-verbal.
9. Paiement du solde du prix du logement (5 %), après la levée des réserves éventuelles.
10. Livraison de la maison, avec remise des clés.

L'acquéreur dispose ensuite d'un mois supplémentaire pour toutes réclamations éventuelles.

Notons que la durée moyenne des travaux de construction d'une maison achetée en VEFA, jusqu'à la livraison du bien, se situe entre 18 et 24 mois.

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