La définition d’une maison neuve

Dans l'imaginaire collectif, une maison neuve se définit avant tout comme un logement dont la construction vient de s'achever, qu'il soit habité ou non. Or, dans la réalité, il existe de nombreuses subtilités, selon si l'on se place du point de vue des acheteurs, de celui des constructeurs, des organismes de prêt, de la loi, ou de l'administration fiscale.

Nous vous proposons de consulter notre guide de la maison neuve pour y trouver l'ensemble des informations afin de parfaire votre connaissance du sujet dans les moindres détails. Nous vous invitons également à poursuivre la lecture de cette page, dans laquelle nous allons définir ce qui peut être considéré comme une maison neuve et ce qui ne peut pas l'être, en abordant également les avantages liés à l'achat d'une maison neuve, en comparaison de la rénovation d'un bien ancien.

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Les biens immobiliers neufs

Que dit la loi ?

Juridiquement parlant, un logement neuf est défini par l'article 257 de Code général des Impôts, qui stipule qu'un bien immobilier est considéré comme neuf quand il a été achevé depuis moins de 5 ans et qu'il n'a pas été habité par son propriétaire ou par un locataire durant cette période. Ce statut d'état neuf est donc conditionné par le fait que le bien immobilier n'a pas subi de mutation enregistrée auprès d'un notaire, autrement dit, qu'il n'a pas été vendu une première fois par un particulier au cours des 5 années suivant son achèvement, auquel cas il devient un bien ancien.

Dans tous les cas, une maison ou un appartement perdent donc leur qualification de bien immobilier neuf au-delà de la date de 5 ans d'existence, qu'il s'agisse d'une construction nouvelle ou d'une rénovation totale résultante de travaux importants ayant impliqué le gros oeuvre et que le bien soit habité ou non. L'état extérieur ou visuel des maisons n'entre pas en considération pour estimer le statut de neuf ou d'ancien. L'expression " comme neuve " n'a donc, par conséquent, aucune signification sur un plan légal dans l'immobilier, contrairement aux véhicules ou aux objets du quotidien.

Enfin, tous les types de maisons neuves acquises sur plans auprès d'un constructeur ou d'un promoteur, en Vente en l'Etat de Futur Achèvement (VEFA), entrent bien dans le cadre de la loi et sont donc considérées comme neuves au moment de leur première mise en vente, sans tenir compte de l'historique ou des caractéristiques du terrain sur lequel la maison est construite.

L'importance du statut de neuf ou d'ancien pour l'acheteur

Pour un acheteur, la qualification d'un bien immobilier comme étant neuf se traduit directement en termes financiers sur le prix total de son projet. En effet, l'achat d'une habitation neuve est assujetti à des conditions fiscales avantageuses.

Tout d'abord, les frais de notaires, ou de mutations, pour l'achat d'un bien neuf sont d'environ 3 % du prix d'achat, contre 8 % de ce prix pour l'achat d'un bien ancien. Ces frais sont effectivement limités à la taxe de publicité foncière et aux honoraires du notaire, en raison de l'exonération des frais d'enregistrement, compensés par le paiement de la TVA par le vendeur, promoteur ou constructeur lors de l'établissement du contrat de vente.

A ce premier point vient s'ajouter l'exonération de la taxe foncière pour les habitations neuves pendant les deux premières années, ce qui, selon les communes, peut représenter l'équivalent de plusieurs mensualités de remboursement d'un crédit. De plus, si le bien acquis est situé en zone ANRU et si les ressources de l'acheteur ne dépassent pas un certain plafond, il est possible de bénéficier d'un taux de TVA à 5,5 %, au lieu de 20 %.

Le mode de financement d'un projet d'achat d'un bien immobilier est également impacté par le statut de ce bien, puisque l'acquisition d'une maison neuve est éligible à des aides, à l'exemple du Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+), sous réserve du montant des revenus, dans le cas d'un acheteur primo accédant (achat d'une première habitation principale ou non-propriétaire depuis plus de deux ans).

Les normes techniques des maisons neuves

La construction d'une maison neuve est soumise à des normes environnementales et énergétiques, de plus en plus nombreuses et strictes. Ainsi, les constructions neuves actuelles doivent respecter la norme thermique RT 2012 et bénéficier du label " bâtiment basse consommation ". Cette norme présente l'avantage de viser à réduire la consommation d'énergie du futur occupant des lieux, sur le plan du chauffage de l'air et de l'eau.

En revanche, le respect de cette norme peut se répercuter sur le prix, au moment de l'achat, du fait de l'utilisation de matériaux de qualité supérieure, pour les parties concernant l'isolation contre le froid et la chaleur, tout comme le choix des appareils de chauffage des pièces de la maison et de l'eau.

Les perceptives d'avenir semblent présager d'une hausse constate du prix de l'énergie, si bien que le surcoût du budget constaté lors de la construction pour l'isolation et l'installation d'un mode de chauffage performant doit être perçu comme un investissement profitable sur le long terme, matérialisé par une facture énergétique maîtrisée. En outre, en cas de revente d'une propriété, le fait d'afficher la norme thermique RT 2012 ou la future norme RT 2020 est un argument favorable au vendeur, qui pourra être mis à profit pour réaliser une meilleure plus-value, le cas échéant.

Les maisons mal isolées, qualifiées de gouffres thermiques ou de passoires énergétiques, doivent servir d'exemple pour ne pas reproduire les erreurs du passé. C'est possible, en bénéficiant des connaissances, des matériaux et des méthodes de construction modernes, que l'on retrouve dans les maisons neuves grâce au respect de la norme en vigueur. Il n'en va pas de même pour un projet de rénovation d'une habitation ancienne, qui n'est pas soumis aux réglementations énergétiques et environnementales et peut donc cacher une mauvaise isolation thermique et phonique, ou l'installation d'un mode de chauffage inadapté, alors que ces matériaux sont pourtant neufs et que le chantier s'est achevé récemment.

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Rénovation d'un bien ancien ou achat d'une maison neuve ?

Pour de nombreux Français, le choix entre acheter une maison neuve ou faire rénover une maison ancienne soulève de multiples interrogations. Statistiquement, le marché de l'immobilier ancien reste majoritaire dans le pays, même si sa part tend à se réduire depuis plusieurs années, avec des prix inférieurs de 20 % à 30 % par rapport au neuf.

Si l'on se réfère à des enquêtes récentes, la première explication de l'attractivité de l'ancien est liée au plus grand choix d'emplacements disponibles. En effet, il est particulièrement difficile, voire impossible, de trouver un terrain libre pour la construction d'une maison neuve dans les métropoles françaises, y compris à proximité immédiate de ces grandes agglomérations. Le marché de l'ancien offre donc une meilleure répartition géographique, de façon logique puisqu'il ouvre les portes à l'ensemble du patrimoine immobilier existant.

La variété architecturale de l'ancien est également un élément important pour tous les futurs propriétaires souhaitant acquérir une maison de caractère, de charme ou présentant des particularités régionales uniques. Il est effectivement plus simple de trouver une maison ancienne correspondant à ses goûts et d'y engager des travaux de rénovation que de trouver un constructeur proposant un modèle de maison neuve reprenant les codes architecturaux et les matériaux d'une époque révolue.

Enfin, le délai pour profiter de son achat immobilier est moindre dans l'ancien, car il n'y a pas l'obligation d'attendre la construction de la maison et la livraison de celle-ci, du moins quand le logement concerné est habitable en l'état.

Pour ce qui est des inconvénients notables d'un projet de chantier de rénovation, il faut bien sûr évoquer le prix des travaux, qui peuvent s'envoler en cours de projet, soit en raison d'une mauvaise estimation du coût de ces derniers, soit par la découverte tardive d'éléments à refaire, à modifier ou à changer. C'est pourquoi il est toujours judicieux de consulter des professionnels du bâtiment avant de se lancer dans un chantier de rénovation et de suivre leurs conseils.

Il faut également être conscient qu'en moyenne une maison ancienne consomme deux fois plus d'énergie qu'une maison neuve.

Garantie du constructeur et assurances complémentaires

La construction d'une maison neuve se caractérise par des garanties contractuelles visant à protéger l'acheteur contre d'éventuels désagréments et dommages :

La garantie de parfait achèvement : concerne les désordres constatés lors de la réception d'une maison neuve et les désordres apparus durant l'année suivant cette réception. Cette garantie est due à ses clients par un constructeur ou une entreprise.
La garantie dommages-ouvrages : d'une durée de 10 ans à compter du jour de réception d'un bien immobilier neuf, elle couvre les dommages qui peuvent porter atteinte à la solidité d'un bâtiment et des éléments qui ne peuvent pas être réparés sans détériorer la construction. Cette garantie protège également les acheteurs contre tous les dommages susceptibles de rendre une maison neuve impropre à sa destination, comme des fissures ou des défauts d'isolation. Cette garantie est souscrite pour votre compte par le maitre d'ouvrage chargé de la construction.
La garantie de bon fonctionnement : porte, pendant 2 ans, sur les éléments qui peuvent être démontés ou remplacés sans modifier la structure du bâti, c'est-à -dire les appareils de chauffage, les stores ou la robinetterie apparente.

La garantie décennale dommages-ouvrages et la garantie de bon fonctionnement concernent donc les vices cachés qui ne sont pas visibles au moment de la remise des clés de la maison, ou dont les conséquences n'apparaissent qu'ultérieurement. Elles ne s'appliquent pas aux dommages résultant de l'usure normale, d'un mauvais entretien ou d'une utilisation inappropriée d'une habitation et de ses équipements.

C'est pourquoi il reste obligatoire d'assurer une maison neuve par l'intermédiaire d'une assurance multirisque habitation traditionnelle, comme pour tout autre logement.

Délai de construction et échelonnement des paiements

Un chantier de construction d'une maison neuve répond et dépend de grandes étapes, d'une durée incompressible pour certaines d'entre elles, essentiellement pour des raisons de séchage ou de repos des matériaux utilisés.

En moyenne, le temps pour construire une maison neuve est compris dans un délai de 8 à 12 mois, allant de la signature du contrat de construction jusqu'à la réception. Cette durée ne comprend pas les éléments et les finitions qui restent à votre charge, comme l'aménagement du terrain pour le transformer en un agréable jardin, ou tout autre élément non inclus dans le contrat de construction.

Le planning de construction et les étapes qui en découlent sont en corrélation directe avec le calendrier des paiements de la maison, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Même si chaque constructeur peut apporter quelques singularités, il est possible d'établir assez précisément le calendrier type du paiement d'une maison neuve achetée sur plans à un constructeur :

5 % du prix total au moment de la réservation ;
30 % du prix lors de l'achèvement des fondations ;
35 % à la fin des travaux de gros oeuvre (mise hors d'eau) ;
25 % à l'achèvement complet du chantier ;
5 % lors de la réception et remise des clés.

Quels sont les avantages de construire une maison neuve ?

Lorsqu’on s'apprête à devenir propriétaire, il n'est pas rare de s'interroger sur la meilleure solution entre acheter dans l'ancien et construire dans le neuf. Pourtant, cette deuxième perspective comporte bien des avantages, auxquels on ne pense pas toujours.

Les garanties du constructeur

Peu importe le style de votre maison, le constructeur ou maître d'œuvre doit souscrire à certaines garanties, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou encore la garantie décennale. Toutes ces obligations vous mettent à l'abri de surprises désagréables, puisqu'elles couvrent les défauts de conformité et des équipements, sans oublier les malfaçons du bâtiment. Autant dire que ces protections sont inexistantes lors d'un achat dans l'ancien.

Les avantages fiscaux de la construction

Bien qu'il ne s'agisse pas du premier avantage qui nous vient à l'esprit, la construction d'une maison neuve permet d'obtenir des avantages fiscaux. C'est par exemple le cas de l'exonération de taxe foncière durant 2 ans. De même, les conditions d'accès à certaines aides, comme le prêt à taux zéro, peuvent être facilitées ou plus intéressantes pour un projet dans le neuf.

La maison est aux dernières normes en vigueur

Dans l'ancien, il n'est pas rare que des petits travaux de mise en conformité doivent être entrepris par les nouveaux propriétaires, surtout si ces derniers veulent faire des économies d'énergie. Grâce à une maison neuve, cette question ne se pose plus, puisque l'habitat est directement construit selon les dernières normes en vigueur. De l'isolation à ses performances énergétiques, tout est pensé en amont pour faire des économies.

Quelles sont les règles d'urbanisme les plus courantes en matière de maison neuve ?

Vouloir faire construire votre maison est une chose, mais vous allez vite vous rendre compte qu'en fonction du terrain choisi, vous ne pourrez pas faire exactement ce que vous souhaitez. En effet, toutes les communes de France imposent des règles de construction, dont le respect est primordial pour obtenir un permis de construire.

L'apparence et l'architecture de la maison

L'architecture de votre maison peut être limitée selon le plan local d'urbanisme en vigueur dans la commune choisie. Ces contraintes peuvent notamment concerner la couleur des murs et de la toiture, ou encore la taille et le positionnement des fenêtres. Dans certaines villes, le nombre d'étages est également limité, tout comme les matériaux de la couverture. Avant d'acheter votre terrain, mieux vaut donc vous assurer que les règles d'urbanisme ne sont pas trop lourdes.

Le coefficient d'occupation des sols

Ce n'est pas parce que vous achetez un terrain de 300 m² que vous pouvez faire construire une maison de 250 m². Effectivement, le plan local d'urbanisme inclut aussi des contraintes en matière d'occupation des sols. Par exemple, avec un Cos de 0,3 sur un terrain de 1000 m², la surface maximum construite doit être de 300 m².

Les servitudes

En fonction de la situation du terrain, celui-ci peut être soumis à d'éventuelles servitudes, qui pourraient vous limiter encore plus dans votre occupation du sol. D'un côté, on retrouve les servitudes de droit privé, comme celles qui concernent un voisin, et de l'autre, celles d'utilité publique, nécessaires pour que la commune puisse accéder à certains équipements.

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